Ertu að kaupa íbúð?

Íbúðakaup eru oftast stærsta og mikilvægasta fjárfesting sem fólk ræðst í. Hér er farið ítarlega í saumana á hvað þarf að hafa í huga við fasteignakaup.

Viltu ráðgjöf - taktu kúrsinn


Hvernig veit ég hversu dýra íbúð ég ræð við að kaupa?

Þú getur áætlað greiðslugetu þína með því að slá inn helstu upplýsingar í reiknivélina okkar. Niðurstaðan sem þú færð þar getur gefið þér nokkuð góða vísbendingu en til að vera alveg viss er öruggast að fá fullgilt greiðslumat. 

Fljótlegasta leiðin er að gera rafrænt greiðslumat hjá okkur. Það tekur bara fáeinar mínútur. Til að reikna út greiðslugetu þína sækjum við meðal annars upplýsingar um launatekjur, eignir og skuldir. Það eina sem þú þarft til að hefja ferlið eru rafræn skilríki.

Hvað get ég fengið hátt hlutfall af kaupverðinu lánað?

Við fyrstu fasteignakaup lánum við hjá Arion banka allt að 85% af markaðsvirði og veitum 100% afslátt af lántökugjaldi.
Þeir sem ekki eru að kaupa í fyrsta skipti fá 80% af markaðsvirði og lántökugjaldið er samkvæmt verðskrá.


Hver er munurinn á verðtryggðu og óverðtryggðu láni? Hvort lánaformið er betra?

Fyrst þetta: Ekki er hægt að fullyrða að annað lánaformið sé betra en hitt. Bæði lánaformin hafa sína kosti og galla. Hægt er að blanda saman verðtryggðum og óverðtryggðum lánum en hver og einn þarf að meta út frá eigin forsendum hvaða leið hentar best: verðtryggt lán eða óverðtryggt lán eða blandað lán.

Verðtryggð lán eru með lægri greiðslubyrði en óverðtryggð lán fyrstu ár lánstímans. Þetta snýst við þegar líður á lánstímann og þá verður greiðslubyrði af óverðtyggðum lánum lægri. Þetta þýðir að hraðar er greitt inná höfuðstól óverðtryggð láns og verður eignamyndunin þar af leiðandi hraðari en þegar greitt er af verðtryggðu láni.

Óverðtryggð lán

  • Hraðari eignamyndum og verðbætur leggjast ekki á höfuðstól.
  • Óverðtryggð lán hækka ekki með verðbólgu.
  • Lántakendur þurfa því að geta tekist á við hærri mánaðarlega greiðslubyrði lánsins komi til þess að vextir hækki.

Verðtryggð lán

  • Verðtryggð lán hafa lægri greiðslubyrði en óverðtryggð lán og eru með hægari eignamyndun.
  • Verðbætur leggjast við höfuðstól og dreifast á lánstíman.
  • Höfuðstóll verðtryggðra lána er tengdur vísitölu neysluverðs og breytist því þegar verðlag á landinu hækkar eða lækkar.

Hver er munurinn á jöfnum greiðslum og jöfnum afborgunum?

Engar áhyggjur, þetta atriði vefst fyrir mun fleirum en þeim sem eru að kaupa sér sína fyrstu íbúð.

  • Jafnar greiðslur (annuitet)
    Þá er greidd sama heildargreiðsla mánaðarlega og greiðslubyrðin því svipuð út lánstímann. Upphæðin er fengin með því að reikna út alla vexti og allar afborganir út lánstímann. Þá fæst út en ein tala en athugaðu að hún mun hækka í takt við verð¬bólgu, ef lánið er verðtryggt. Við jafnar greiðslur er samsetning hverrar greiðsl¬u á milli vaxta og afborg¬ana af höfuðstól mismunandi á lánstímanum. Vaxtagreiðslur vega þyngra í upphafi og afborganir af höfuðstól minna. Þessu er svo öfugt farið þegar líður á lánstímann.

  • Jafnar afborganir
    Þá er höfuðstól lánsins deilt niður á fjölda afborgana og sú fasta upphæð greidd inn á höfuðstól um hver mánaðamót, plús vextir og verðtrygging ef lánið er verðtryggt. Greiðslubyrðin er misþung á lánstímanum. Mest í upphafi, þegar vaxtagreiðslurnar eru háar, en minnst undir lokin þegar vaxtaberandi höfuðstóllinn hefur lækkað.

  • Í hnotskurn
    Eignamyndun er hraðari með jöfnum afborgunum en með jöfnum greiðslum. Greiðslubyrðin er þyngri í byrjun lánstíma en í lok hans. Greiðslubyrði jafngreiðslu lána er léttari í byrjun en lána sem er greidd með jöfnum afborgunum en þyngri í sama samanburði þegar líður á lánstímann.


Hvaða veð þarf ég að leggja fram til að fá lánað fyrir íbúðakaupnum?

Þegar veitt eru íbúðalán þá er alltaf tekið veð í þeirri eign sem lántaki er að kaupa.

Íbúðalánum getur verið skipt í tvö lán eftir veðsetningarhlutfalli eignar.

Á Íbúðalán I er gerð krafa um 1. veðrétt og hámarksveðhlutall er 70% af fasteignamati eða markaðsverði eignar þ.e. því sem lægra reynist.

Íbúðalán II fer á 2. veðrétt á eftir Íbúðaláni I og hámarksveðhlutfall er 80%. 


Er íbúð skynsamleg fjárfesting?

Meðal 12 mánaða raunhækkun á vísitölu íbúðaverðs frá 1995 nemur 4,6% en 9,1% að nafnvirði, sem er mjög góð ávöxtun í öllu samhengi. Söguleg gögn benda til þess að ef keypt er húseign eftir 10% raunhækkun (eða meira) á eins árs tímabili, þá hækkaði eignin að meðaltali um 11% næsta ár. Ef keypt er húseign þegar meðalhækkun þriggja ára var yfir 10%, þá nam meðalhækkun næstu þriggja ára að meðaltali -2%. 
 
Hækkun undanfarinna þriggja ára m.v. árslokaverð vístölunnar er 11,5% að meðaltali á ári.

Í samanburði við önnur lönd í Evrópu má sjá vísbendingar um að söguleg langtíma raunávöxtun fasteigna í Evrópu sé talsvert lægri en við erum vön hér á Íslandi.

Hafa þarf í huga að verðbreytingar í fortíð gefa ekki áreiðanlega vísbendingu um verðbreytingar í framtíð.


Draumaíbúðin er fundin, hvað næst?

Áður en gengið er frá kaupum á íbúð er mjög mikilvægt er að fá eins nákvæmar upplýsingar og hægt er um ástand fasteignar.

Óvæntir gallar eða skemmdir geta reynst mjög dýrkeyptir. Ef seljandi er ekki með ástandsskýrslu er hægt að fá sérfræðinga til að taka út eignina fyrir þig. Ef þú vilt (eða telur þig þurfa) að leggja inn kauptilboð áður en úttektin hefur farið fram er hægt að undirrita kauptilboðið með fyrirvara um skoðun og er þá ekki gengið endanlega frá kaupunum fyrr en ástandsskýrsla liggur fyrir.

Ástandsskoðun sérfræðings er ekki aðeins gagnleg til þess fá mat á mögulegum göllum heldur er einnig hægt að fá kostnaðarmat á hvað viðgerðir kosta og þá semja um lækkun á kaupverði byggt á því. Ýmis fyrirtæki bjóða þessa þjónustu.


Hvar og hvernig sæki ég um íbúðalán hjá Arion banka?

Þú getur komið í eitt af útibúum okkar til að ganga frá málunum eða sótt rafrænt um íbúðalán á netinu, sem er bæði þægilegt og fljótlegt. Samþykkt kauptilboð þarf að liggja fyrir og er auðkenning gerð með rafrænum skilríkjum.

Kostnaður við greiðslumat er samkvæmt verðskrá bankans. Ef þú ert kominn með gilt greiðslumat frá bankanum er hægt að sækja um íbúðalán inn í greiðslumatinu og opna hér. Undirritun stoðskjala er rafræn en undirskrift lánaskjala er hjá fasteignasala


Ég vil vita meira, hvað get ég gert?

Ef þú hefur fleiri spurningar en er svarað hér þá ertu velkomin(n) í heimsókn til okkar. Ráðgjafar Arion banka taka á móti þér og veita faglega ráðgjöf um kaupferlið og þau lán sem eru í boði.