Verðspár – gagnlegar en hvikular

Verðspár – gagnlegar en hvikular

Það er auðvelt að færa fyrir því rök að húsnæðismarkaðurinn sé mikilvægasti markaðurinn á Íslandi. Húsnæði er t.a.m.bæði stærsti útgjaldaliður og stærsta eign flestra heimila. Þess vegna er mikilvægt að þeir sem að honum koma, sem eru í raun allir Íslendingar, fylgist vel með stöðu og horfum á markaðnum.

Í nýútkominni skýrslu Greiningardeildar Arion banka, Húsnæðismarkaðurinn: Enn í leit að jafnvægi, er gerð heiðarleg tilraun til þess að upplýsa, fræða, spá og spekúlera. Nokkuð brött spá um hækkun húsnæðisverðs vakti athygli í skýrslunni en spáin er unnin með svipuðum hætti og spár okkar síðustu ár. Tekið er tillit til þeirra atriða sem við teljum að hafa muni áhrif á fasteignaverð á næstu árum. Þar má nefna væntanlegt framboð á húsnæði, laun, atvinnustig og fólksfjölgun, svo eitthvað sé nefnt.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka. *Vísitala markaðsverðs frá 2001, þar áður reiknuð húsaleiga.

Spá okkar um verðhækkun íbúðarhúsnæðis má ekki túlka þannig að okkur finnist hún í alla staði hið besta mál. Þvert á móti. Hún endurspeglar þrönga stöðu húsnæðiskaupenda um þessar mundir. Eins og segir í niðurstöðum skýrslunnar: „Íbúðamarkaðurinn er vel heitur um þessar mundir og útlit fyrir að hann hitni ennþá meira gangi spá okkar eftir. Nú þegar glittir í gul ljós á sumum svæðum þar sem verð hefur hækkað sérlega mikið. Gangi spáin eftir er útlit fyrir að húsnæðisverð hækki talsvert umfram flestar undirliggjandi hagstærðir á borð við ráðstöfunartekjur. Til lengri tíma er því ástæða til að vara við ofhitnun á markaðinum.“

Við höfðum efasemdir um að birta yfirhöfuð spá þegar skýrslan var í undirbúningi enda höfðum við dálitlar áhyggjur af því hvernig hún yrði túlkuð. Engu að síður létum við slag standa og settum á hana ýmsa varnagla. Eftirfarandi eru nokkrir þeirra:

  • Undirtitill spárinnar er tilvitnun í breska tölfræðinginn George Box um að „Öll líkön eru röng en sum eru gagnleg“. Það vísar til þess að spár eru einkum gagnlegar til þess að skilja raunveruleikann og til að setja einhver viðmið, en útkoman verður sjaldnast nákvæmlega eins og spáð var fyrir um. Nóg er að horfa til þess hversu algengt er að úrslit í íþróttum eru óvænt og þvert á spár sérfræðinga. Spurðu bara enska fótboltaáhugamenn.
  • Spár um eignaverð geta verið sjálfsuppfyllandi einar og sér. Ef fólk trúir að spá um hækkun húsnæðisverðs rætist, getur það t.d. leitt til þess að fólk bíður með það að setja eignir á sölu, sem dregur úr framboði og leiðir því til hærra verðs.
  • Allar spár eru háðar ströngum forsendum og þess vegna settum við fram tvær sviðsmyndir um hvernig spáin breytist ef forsendum er hnikað. Í annarri þeirra hækkar verð talsvert meira en í grunnspá en í hinni, sem er í sjálfu sér ekki endilega óraunhæfari en aðrar, lækkar húsnæðisverð að raunvirði árið 2019.
  • Húsnæðismarkaðurinn er af ýmsum ástæðum nokkuð viðkvæmur fyrir mannlegum breyskleika og því að mannskepnan hegðar sér ekki alltaf eins og hefðbundin hagfræði segir til um. Þá er framboð íbúða tregbreytanlegt, en eftirspurnin ekki sem getur þýtt talsverðar verðsveiflur. Með hliðsjón af því má vera ljóst að það er ætíð talsverð áhætta og óvissa bundin við húsnæðismarkaðinn, eins og reyndar alla eignamarkaði.

Aðalatriðið er að verðspár hafa sín takmörk. Nauðsynlegt er að horfa á spár með gagnrýnum augum, hafa vaðið fyrir neðan sig og ekki taka stórar ákvarðanir sem eru eingöngu byggðar á spám án þess að kynna sér forsendur og annmarka þeirra vel.

Heimild: Teo Nicolais, How to Use Real Estate Trends to Predict the Next Housing Bubble . *Upphaflega er horft til nýtingarhlutfalls húsnæðis en húsnæðisverð og nýtingarhlutfall fylgjast jafnan vel að, auk þess sem þessi stílfæring fellur vel að þróun íslensks íbúðamarkaðar síðustu ár.

13. september 2018

Flug og föt vega salt

Við spáum 0,3% hækkun á vísitölu neysluverðs í september, sem er rétt undir bráðabirgðaspá okkar frá...

LESA NÁNAR