Ferðaþjónustan er lykilbreyta á húsnæðismarkaði

Ferðaþjónustan er lykilbreyta á húsnæðismarkaði

13.02.2017

Sá íbúi á Íslandi sem ekki hefur orðið var við áhrif ferðaþjónustunnar á samfélagið síðustu ár hefur líklega verið lokaður inni í helli frá árinu 2010. Fjórföldun ferðamanna hefur á skömmum tíma gert ferðaþjónustuna að stærstu atvinnugreininni með tilheyrandi áhrifum. Húsnæðismarkaðurinn, sem við fjölluðum ítarlega um í nýútkominni skýrslu, hefur ekki farið varhluta af þeim áhrifum. Fjölgun ferðamanna hefur aukið eftirspurn eftir húsnæði, m.a. vegna innflutnings vinnuafls, sem leiðir til hærra verðs. Þá eru ótalin áhrif Airbnb og annarrar gistingar á verð og framboð íbúða, sem þó eru um margt óljós. Það má því vera ljóst að þróun á húsnæðismarkaði næstu misseri ræðst að miklu leyti, beint og óbeint, af framgangi ferðaþjónustunnar.

Ferðaþjónustan skapar störfin…

Fjölgun ferðamanna hefur skipt sköpum fyrir vinnumarkaðinn síðustu ár og í fyrra stóðu einkennandi greinar ferðaþjónustu undir 45% af fjölgun launþega. Þar að auki fjölgaði störfum talsvert í heild- og smásölu, sem þjónustar ferðaþjónustufyrirtæki, og byggingargeiranum, sem byggir m.a. hótel og aðra innviði tengda ferðaþjónustu. Þessi þróun hefur leitt til þess að atvinnuleysi hér á landi er með því minnsta sem gerist í heiminum og atvinnuþátttaka hefur aldrei mælst jafn mikil og árið 2016.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka.

… störfin kalla á innflutt vinnuafl...

Þessi mikla fjölgun starfa krefst innflutnings á vinnuafli því á sama tíma eru fleiri Íslendingar að flytja til útlanda heldur en heim og fæðingartíðni fer lækkandi. Árið 2016 fjölgaði erlendum ríkisborgurum hér á landi um rúmlega 4.000, samanborið við tæplega 3.000 árið áður, og hafa erlendir ríkisborgarar sem hér búa aldrei verið fleiri. Ætla má að stór hluti þeirra vinni í störfum sem tengjast ferðaþjónustu á einn eða annan hátt. Allir verða að hafa húsaskjól yfir höfði sér og hefur þessi hraða fólksfjölgun sett aukna pressu á húsnæðismarkaðinn. Það birtist t.d. í því að fjöldi íbúða sem eru til sölu á landinu hefur ekki verið jafn lítill og nú í a.m.k. 11 ár. Með öðrum orðum er „íbúðalagerinn“ að tæmast.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka. *Byggt á ársfjórðungsgögnum

… sem hækkar íbúðaverð

Þessi þróun setur þrýsting á íbúðaverð enda er fólksfjöldi lykilbreyta á húsnæðismarkaði. Árið 2017 er spáð að fólksfjölgun verði mun hægari en í fyrra, en á sama tíma er atvinnuleysi við gólf og greiningaraðilar spá miklum hagvexti. Sem dæmi spáðum við 5,1% hagvexti 2017 í nóvember sl. Sú jafna gengur ekki upp, þ.e. annað hvort verður að flytja inn meira vinnuafl í ár heldur en spá Hagstofunnar gerir ráð fyrir eða þá að hagvöxtur verður undir væntingum greiningaraðila, ef framleiðniaukning verður ekki þeim mun meiri. Í húsnæðisskýrslu okkar má finna sviðsmynd af húsnæðisverði þar sem meira vinnuafl kemur hingað til lands ofan í miklar launahækkanir og litla framboðsaukningu. Verði það raunin áætlum við að húsnæðisverð hækki um rúm 17% í ár. En þróunin gæti einnig verið öfug, t.d. ef það hægir verulega á fjölgun ferðamanna og íbúðafjárfesting tekur hressilega við sér. Í þeirri sviðsmynd lækkar húsnæðisverð að raunvirði árið 2019.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Áhrif ferðaþjónustu á íbúðamarkaðinn eru fjölþættari en eru áhrif Airbnb ýkt?

Það fer ekki á milli mála að heimagisting á borð við Airbnb og það að íbúðahúsnæði sé breytt í gistiheimili hafi einnig haft áhrif á húsnæðisverð síðustu ár. Áhrifin af Airbnb til hækkunar húsnæðisverðs eru einkum tvennskonar. Í fyrsta lagi leiðir aukin hagnaðarvon af leigu herbergis eða íbúðar til þess að fólk er reiðubúið að greiða hærra kaupverð. Í öðru lagi dregur Airbnb úr framboði á íbúðamarkaðnum. Fyrri áhrifin er erfitt að festa hendur á en þau birtast þó í miklum hækkunum íbúðaverðs miðsvæðis í Reykjavík síðustu ár.

Áhrifin á framboðið ætti að vera mögulegt að þekkja, en gagnaskortur gerir það engu að síður erfitt. Oft hefur því verið haldið fram að rúmlega 3.000 íbúðir séu skráðar á Airbnb í Reykjavík. Þannig mætti jafnvel færa rök fyrir því að Airbnb leiði til þess að rúmlega 3.000 færri íbúðir eru á íbúðamarkaði heldur en ella. Að okkar mati halda þau rök ekki. Miðað við gögn um Airbnb hér að neðan virðist sem fjöldinn sé mun lægri ef tekið er tillit til herbergja, íbúða sem eru í skammtímaleigu en eru annars líklega heimili fólks og íbúða sem vísbendingar eru um að séu taldar oftar en einu sinni. Skv. matinu hér eru um 500 íbúðir (um 1% af heildarfjölda íbúða) ekki á íbúðamarkaði í Reykjavík vegna Airbnb, en afar mikil óvissa er um það mat.

Heimild: Airdna, Greiningardeild Arion banka.