Er ljós við enda ganganna á húsnæðismarkaði?

Er ljós við enda ganganna á húsnæðismarkaði?

Miklar verðhækkanir á húsnæðismarkaði og fáar nýbyggingar hafa valdið mörgum hugarangri síðustu mánuði og skal engan undra þar sem húsnæði er bæði stærsti útgjaldaliður og stærsta eign flestra heimila. Húsnæðisverð hefur hækkað talsvert hraðar á fyrstu mánuðum ársins en við höfðum gert ráð fyrir og gerir ný spá okkar ráð fyrir að það hægi talsvert á verðhækkunum þegar líður á árið. Aðstæður til verðhækkana eru þó enn til staðar þar sem söluframboð er lítið og útlit fyrir talsverðan innflutning vinnuafls á næstu árum. Á móti þessu vegur að nú stefnir í meiri íbúðafjárfestingu en áður og að fjölgun íbúða muni bráðlega fylgja fólksfjölgun, sem hefur ekki verið raunin upp á síðkastið. Gangi spár og væntingar okkar eftir mun líklega byrja að draga úr húsnæðisskorti á næsta ári en þangað til verður markaðurinn áfram erfiður fyrir kaupendur.

Húsnæðisverð hefur hækkað talsvert hraðar en við bjuggumst við

Í janúar sl. gáfum við út húsnæðisskýrslu þar sem birt var verðspá undir titlinum: „Öll líkön eru röng en sum eru gagnleg“. Skv. spánni átti ársfjórðungsmeðaltal húsnæðisverðs að hækka um tæp 30% frá fjórða fjórðungi 2016 til sama ársfjórðungs 2019. Þessi spá byggði á tölum um húsnæðisverð í árslok 2016 en síðan þá hefur verð hækkað talsvert umfram okkar spá og hækkaði t.d. markaðsvísitala Hagstofunnar um 5% frá desember til mars. Samhliða útgáfu hagspár í síðustu viku færðum við spá um hækkun húsnæðisverð lítillega niður, eins og sjá má á myndinni hér að neðan, einkum þar sem nú er útlit fyrir mun meiri íbúðafjárfestingu en áður. Samkvæmt spánni á húsnæðisverð eftir að hækka samtals um 18% frá því nú í mars til 4. ársfjórðungs 2019 sem þýðir að hægja muni á hækkunum húsnæðisverðs á næstu mánuðum. Eðli máls samkvæmt er sú spá mikilli óvissu háð og getur tekið miklum breytingum eins og og sviðsmyndagreining í áðurnefndri húsnæðisskýrslu leiðir í ljós.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Full búð af viðskiptavinum en tómur lager

Það er fátt sem bendir til annars en að áfram verði hækkunarþrýstingur á húsnæðisverð á næstunni og hægt er að færa rök fyrir því að spá okkar um húsnæðisverð í ár sé jafnvel of hófstemmd. Ein af þeim rökum er hversu lítið af húsnæði er í boði á markaðnum í dag. Fasteignum sem eru auglýstar til sölu hefur stöðugt fækkað síðustu ár en í mars sl. voru 650 íbúðir í fjölbýli til sölu og 150 í sérbýli sem gerir einungis 800 íbúðir. Í október 2015 voru samtals 1.640 íbúðir til sölu sem þýðir að söluframboð hefur dregist saman um meira en helming á einu og hálfu ári – fyrir utan samdráttinn árin þar á undan. Það er því barist um flestar íbúðir sem styður við áframhaldandi verðhækkanir.

Heimildir: Seðlabanki Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Útlit fyrir talsverðan innflutning vinnuafls miðað við hagspá okkar

Lítið söluframboð er ekki það eina sem styður við hækkanir á húsnæðismarkaði því útlit er fyrir að hagvöxtur næstu missera, t.d. vegna sívaxandi umsvifa í ferðaþjónustu, verði í auknum mæli drifinn áfram af innfluttu vinnuafli. Síðustu ár hefur fjölgun starfa að mestu leyti orðið með minnkandi atvinnuleysi og vaxandi atvinnuþátttöku. Nú er hinsvegar svo komið að atvinnuleysi mældist einungis 3,2% í febrúar í miðju sjómannaverkfalli og atvinnuþátttaka í fyrra var meiri en nokkru sinni áður, eða 84%. Því er ekki hægt að treysta á að fjölgun starfa verði að áfram drifin af fjölgun vinnandi handa sem eru nú þegar á landinu, heldur af nýjum íbúum. Miðað við hagspá okkar, forsendur um framleiðnivöxt og um vinnumarkað gerum við ráð fyrir að fjölgun fólks á vinnualdri, eða 16-74 ára, verði tæplega 7.000 í ár en um 4.000 á ári 2018 og 2019. Þetta er talsvert umfram náttúrulega fólksfjölgun svo að leiða má líkur að því að aðfluttir umfram brottflutta verði hátt í 10.000 á næstu þremur árum, en í fyrra voru þeir um 4.000. Eftir því sem íbúum fjölgar eykst eftirspurn eftir húsnæði og skv. þessu fer hún ekki sjatnandi á næstunni.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Bygging íbúða til 2019 dugir til að mæta fólksfjölgun

Þá er spurningin: Verður byggt nóg til að mæta fólksfjölgun á næstu árum? Stutta svarið er að það er útlit fyrir það þegar fram í sækir. Byggðar verða um 8.000 íbúðir á landinu öllu til ársloka 2019 skv. uppfærðri spá okkar um íbúðafjárfestingu, sem eru talsvert fleiri íbúðir en við gerðum ráð fyrir í janúar. Það sem styður fyrst og fremst við framboðsaukninguna er hækkandi húsnæðisverð, en það eykur hvatann til nýbyggingar. Þá jókst íbúðafjárfesting talsvert meira í fyrra en við gerðum upphaflega ráð fyrir, sem bendir til þess að aukinn kraftur sé að færast í uppbyggingu íbúða. Að sama skapi spá Samtök iðnaðarins að íbúðum á höfuðborgarsvæðinu muni fjölga mun hraðar á næstu árum. Spá okkar um íbúðafjárfestingu felur þó í sér að fjöldi fullorðinna einstaklinga á íbúð stendur nokkurn veginn í stað milli 2016 og 2019, sem þýðir að ekki verður unnið á uppsöfnuðum skorti á markaðnum á næstu misserum hið minnsta. Hafa verður í huga að spárnar um fjölgun íbúða eru afturhlaðnar á meðan mesta fjölgun íbúa verður að öllum líkindum í ár. Það þýðir að húsnæðisskorturinn mun aukast enn meira í ár en fara svo dvínandi. Það er þó mjög erfitt að meta nákvæmlega hver sá skortur er en útlit er fyrir að hann nemi örfáum þúsundum íbúða.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Samtök iðnaðarins, Greiningardeild Arion banka.

Það er mjög jákvætt að útlit sé fyrir að skortur á húsnæði muni bráðlega fara minnkandi, ef byggingageirinn tekur við sér sem skildi. Þá skal hafa í huga að mögulegt er að t.d. hagvöxtur verði minni en við spáum, meðalvinnutími lengist, atvinnuleysi fari niður í gólf eða að framleiðni aukist meira en er spáð, en allt þetta myndi kalla á minni innflutning vinnuafls og því minni spennu á húsnæðismarkaði. Einnig er ekki útilokað að íbúðafjárfesting verði meiri en við spáum. Sem rök fyrir því má nefna að verið er að setja á fót aðgerðahóp fjögurra ráðherra sem á að greiða fyrir byggingu lítilla íbúða. Þó að staða margra á húsnæðismarkaði verði að líkindum áfram þröng næstu mánuði og verð mun líklega hækka áfram má sjá glitta í ljós við enda ganganna þar sem framboð íbúða virðist loksins ætla að halda í við eftirspurn.