Hversu mikill er húsnæðisskorturinn í dag?

Hversu mikill er húsnæðisskorturinn í dag?

19.04.2017

Íbúðaverð á Íslandi á höfuðborgarsvæðinu er nú aðeins einu prósentustigi lægra að raunvirði en er það náði hámarki árið 2007 eftir samtals 21% hækkun nafnverðs sl. 12 mánuði. Skortur á húsnæði skýrir að mestu leyti þessa þróun. Mikið hefur verið ritað og rætt um þennan húsnæðisskort enda eitt stærsta verkefni íslenskrar hagstjórnar í dag að mæta honum, draga loft úr blöðrunni án þess að hún springi og koma á jafnvægi án þess að skapa offramboð sem frystir markaðinn á ný að nokkrum árum liðnum. Heyrst hafa tölur um að húsnæðisskorturinn nemi frá örfáum þúsundum og jafnvel upp í tugi þúsunda. Að okkar mati nemur þessi uppsafnaða þörf á höfuðborgarsvæðinu um 2.000-3.500 íbúðum og endurspeglar breitt bil hversu erfitt er að áætla skortinn. Athuga skal að hér er ekki tekið tillit til þarfar vegna fólksfjölgunar á næstu árum. Á landsbyggðinni er myndin víðast hvar talsvert önnur og ekki að sjá skort í flestum landshlutum. Suðurland og Suðurnes skera sig þó úr og þar virðist húsnæðisskortur fara vaxandi um þessar mundir.

Fjöldi fullorðinna einstaklinga og fjölskyldna á íbúð eru góðir mælikvarðar

Sjálfsagt verður aldrei hægt að meta til fulls hversu mikil uppsöfnuð íbúðaþörf er á hverjum tíma. Í fyrsta lagi er erfitt að skilgreina hvað uppsöfnuð þörf er, í öðru lagi segja fyrirliggjandi gögn ekki alla söguna og í þriðja lagi er eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði ekki fullkomlega óteygin. Á mannamáli þýðir þriðja atriðið að eftirspurn eftir húsnæði minnkar ef verð hækkar, eins og á við um langflestar ef ekki allar vörur.

Hvað sem því líður er gagnlegt að reyna að áætla hversu mikil þörfin er. Við höfum ákveðið að nota annars vegar fjölda fullorðinna íbúa á íbúð, nánar tiltekið 22 ára einstaklinga og eldri og hins vegar fjölda fjölskyldna á hverja íbúð. Ástæða þess að við miðum við fullorðna einstaklinga er sú að taka þarf tillit til breytinga á fjölskyldustærð og fæðingartíðni. Eins og sést hér að neðan hefur fæðingartíðni farið lækkandi síðustu áratugi og samhliða hefur íbúafjöldi á hverja íbúð lækkað. Aftur á móti hefur fjöldi 22 ára og eldri á hverja íbúð haldist nokkuð stöðugur frá því í byrjun 9. áratugarins, sem kemur ekki á óvart þar sem hver fjölskylda þarf sína íbúð ef allt er eðlilegt, þó að börnum hafi e.t.v. fækkað. Ástæða þess að við miðum við 22 ára aldurinn er að árið 2004, þegar íbúðamarkaðurinn var í ágætu jafnvægi a.m.k. fram eftir ári, var helmingur 20-24 ára einstaklinga búsettur í foreldrahúsum. Mögulega er einhver annar aldur sem er betra að miða við og líklega er hann breytilegur yfir tíma en það hefur ekki veruleg áhrif á niðurstöðurnar hér á eftir.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Hér að neðan má sjá fjölda 22 ára og eldri íbúa á hverja íbúð auk fjölda fjölskyldna á hverja íbúð á höfuðborgarsvæðinu. Sjá má hvernig þau hlutföll hafa haldist mun stöðugri en heildarfjöldi íbúa á íbúð, sem helgast af færri börnum á hvert heimili. Engu að síður má sjá vísbendingar hér um að húsnæðisskortur sé nú til staðar þar sem fjöldi 22 ára íbúa annars vegar og fjölskyldna hins vegar á hverja íbúð hefur ekki verið jafn hár síðan í byrjun aldarinnar.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Það vantar 2.000-3.500 íbúðir á markaðinn á höfuðborgarsvæðinu

Þó að við séum komin með mælikvarða, fjölskyldur og fjöldi 22 ára og eldri á hverja íbúð, er ekki augljóst hvaða gildi hann eigi að taka til að meta hver uppsöfnuð þörf er. Þess vegna miðum við bæði við meðaltal íbúa/fjölskyldna á íbúð frá 1997-2014 og hlutföllin árið 2007 eða áður en offramboð myndaðist síðast á markaði. Við tökum einnig tillit til íbúða sem eru í heilsársútleigu til ferðamanna. Þær tölur eru nokkuð á reiki en við áætlum að Airbnb og álíka þjónusta dragi úr framboði á almennum markaði um allt að 1.000 íbúðir, sem er í takt við ýmsar áætlanir um umsvif Airbnb.

Niðurstöðurnar má sjá á myndinni hér að neðan og að okkar mati er uppsöfnuð þörf, eða skortur, á íbúðum á bilinu 2.000 til 3.500. Ástæða þess að við setjum þetta fram á svo breiðu bili er vegna fyrrgreindra takmarkana og þar sem uppsöfnuð þörf er teygjanlegt hugtak. Engu að síður er ljóst í okkar huga að þörfin er mikil og sjálfsagt er nóg að mæta á opið hús íbúðar sem er til sölu til að sjá birtingarmynd hennar. Til að setja þetta í samhengi fjölgaði íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 2.319 á árunum 2015 og 2016, sem er við neðri mörk uppsafnaðrar þarfar í dag. Þó að við höfum fært fyrir því rök að það muni líklega byrja að draga úr húsnæðisskorti frá og með næsta ári mun hann að líkindum aukast þangað til. Fólksfjölgun, hraði uppbyggingar íbúða á næstu árum og hvort settar verði frekari takmarkanir á útleigu íbúða til ferðamanna gæti haft talsverð áhrif á hver þróunin verður næstu misseri.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Hvað með landsbyggðina?

Leggjast þyrfti í talsvert meiri greiningu til að áætla uppsafnaða þörf eða offramboð íbúðarhúnæðis utan höfuðborgarsvæðisins en hér að neðan má sjá svipaða nálgun og fyrir ofan fyrir landshlutana. Í flestum landshlutum virðist markaðurinn vera í ágætu jafnvægi og jafnvel er nokkuð offramboð til staðar á vissum svæðum. Þó verður að hafa í huga að staðkvæmd milli bæja er talsvert minni en innan höfuðborgarsvæðisins og ekki er tillit tekið til ferðamannagistingar eða íbúðarhúsnæðis sem er notað sem sumarhús. Á Suðurnesjum og Suðurlandi er staðan talsvert frábrugðin öðrum landshlutum og þar virðist vera búinn að myndast skortur og á myndinni vinstra megin má sjá að hann hefur myndast hratt á síðustu árum.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Offramboð er ekki síður skaðlegt

Það eru líklega flestir sammála um að helsta ástæða þröngrar stöðu margra á húsnæðismarkaði og hraðra verðhækkana er skortur á húsnæði. Það er ekki síður víðtekin viska að mikilvægasta lausnin á því til lengri tíma er að byggja fleiri íbúðir. Við tökum heilshugar undir það en í ljósi reynslunnar teljum við ástæðu til þess að benda á að ekki þarf ýkja mikið að breytast á fáum árum til að ástandið lagist eða að skortur snúist við í offramboð. Framboðshlið íbúðamarkaðarins er í eðli sínu tregbreytanleg og því raunveruleg hætta á skortur snúist í offramboð. Ein helsta ástæða stöðunnar sem nú er er að bygging íbúðarhúsnæðis stoppaði nær algjörlega í nokkur ár eftir að byggt hafði verið of mikið. Enginn vill festast í vítahring offramboðs og skorts á húsnæði og því er nauðsynlegt að farinn verði hinn gullni meðalvegur í byggingu íbúðarhúsnæðis á næstu árum.

Heimildir: Seðlabanki Íslands, Greiningardeild Arion banka.