Er húsnæðismarkaðurinn að hætta að hitna?

Er húsnæðismarkaðurinn að hætta að hitna?

Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,8% í maí og er árstaktur hækkunar nú 23,5%. Verð á fjölbýli hækkaði um 2,1% milli mánaða á meðan verð á sérbýli hækkaði um 0,8%. Þetta eru miklar hækkanir líkt og síðustu mánuði en þó er þetta í fyrsta skipti frá því í janúar sem vísitalan hækkar um minna en 2% milli mánaða. Raunverð íbúðahúsnæðis er nú komið um þremur prósentustigum yfir fyrra hágildi frá árinu 2007 og útlit er fyrir að íbúðaverð gæti hækkað meira á næstu mánuðum. Engu að síður eru ákveðin takmörk fyrir því hversu mikið verðið getur hækkað áður en ráðstöfunartekjur og greiðsluvilji heimila verða takmarkandi þættir. Spár okkar um húsnæðisverð hafa ræst tæplega ári á undan áætlun og því teljum við að ekki sé stór innstæða fyrir frekari hækkunum, a.m.k. ekki með sama hraða og síðustu mánuði. Þá má sjá merki um að framboð á markaði sé að taka við sér í meira mæli og að ásett fermetraverð, án tillits til aldurs og annarra eiginleika, fari lækkandi.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Spár okkar um húsnæðisverð hafa nú þegar ræst að mestu leyti

Í lok janúar sl. birtum við spá um húsnæðisverð til ársloka 2019 sem byggði á gögnum til ársloka 2016. Frá þeim tíma hefur vísitala íbúðaverðs hækkað um 13% ásamt því að uppfærð spá okkar í mars færði íbúðaverð lítillega niður á við árið 2019. Miðað við marsspánna er innstæðan fyrir frekari verðhækkunum orðin nokkuð lítil þar sem húsnæðisverð þarf eingöngu að hækka um 13% á tveimur og hálfu ári, eða um 5% á ári, til ársloka 2019 til að spá okkar rætist. Til samanburðar hefur húsnæðisverð hækkað um 42% sl. tvö og hálft ár. Í ljósi þess að hækkanirnar eru mun meiri en við höfðum spáð er greinilegt að við vanmátum svigrúm til verðhækkana. Þó skal nefna að líkurnar á áframhaldandi hröðum verðhækkunum minnka eftir því sem verðið hækkar.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Talsverðar verðhækkanir víðar en á höfuðborgarsvæðinu

Húsnæðisverð hefur hækkað víðar en á höfuðborgarsvæðinu síðustu misseri og á sumum svæðum hafa hækkanir verið hlutfallslega mun meiri en á höfuðborgarsvæðinu. Gott dæmi er að fasteignamat á Húsavík hækkar um 42% í ár. Ef horft er á meðalfermetraverð í fjölbýli eins og hér að neðan má einnig sjá að húsnæðisverð hefur farið hækkandi um nánast allt land. Hlutfallslega hefur verð í fjölbýli hækkað mest í Reykjanesbæ, eða um 40-60% en Ísafjörður kemur þar á eftir með 37% hækkun milli ára. Einnig hefur verð hækkað mikið á Selfossi, um rúm 31% milli ára, og á Egilsstöðum hefur verð hækkað um 28%. Þó ber að hafa í huga að hér er hvorki tekið tillit til aldurs né annarra eiginleika íbúða.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Betra jafnvægi virðist vera að myndast á markaðnum – a.m.k. í bili

Ein helsta ástæða hækkandi húsnæðisverðs síðustu misseri og sérstaklega síðustu mánuði er að framboðsaukning hefur ekki fylgt vaxandi eftirspurn. Það hefur t.a.m. endurspeglast í sífellt styttri sölutíma og fækkun eigna á söluskrá. Á síðustu vikum virðist þó sem einhver breyting hafi orðið þar á og hefur íbúðum til sölu í fjölbýli fjölgað um meira en 200 skv. okkar mati. Á sama tíma hefur meðalsölutími lengst, þó hann sé enn mjög stuttur. Að einhverju leyti er hér líklega um árstíðasveiflu að ræða, en ef horft er á ásett verð virðist eitthvað meira vera á seyði. Frá því í mars hefur ásett fermetraverð fyrir 3-4 herbergja íbúð í Reykjavík lækkað um rúmt 1%, lækkað um 10% á Seltjarnarnesi, hækkað um 8% í Mosfellsbæ en hækkað um 1-2% í öðrum sveitarfélögum á Höfuðborgarsvæðinu. Fyrir höfuðborgarsvæðið í heild hefur ásett verð lækkað um 1% að jafnaði fyrir áðurnefndar íbúðir á tveimur mánuðum. Með öðrum orðum hefur ásett verð eigna ekki verið að hækka í takt við söluverð síðustu mánuði, sem gæti gefið fyrirheit um að það sé að hægja á verðhækkunum. Þó ber að hafa í huga, og setja fyrirvara við þessar tölur, að ekki er tekið tillit til aldurs eða annarra eiginleika eignanna.

Heimildir: Seðlabanki Íslands, Vísir.is, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka. *Áætlun Greiningardeildar frá apríl til júní 2017.

Sú staðreynd að húsnæðisverð hefur verið að hækka töluvert hraðar en laun og ráðstöfunartekjur á síðustu mánuðum ætti að draga úr innstæðu fyrir verðhækkunum sambærilegum þeim sem raungerst hafa að undanförnu. Það gæti því verið að hafa áhrif á þróun ásetts verðs. Hvort að hóflegri verðhækkanir og meiri stöðugleiki sé í pípunum ræðst af efnahagsþróuninni á komandi misserum en fyrst og fremst af því hversu mikið og hratt framboð íbúða tekur við sér. Eins og við fjölluðum nýlega um gæti framboðshliðin byrjað að taka við sér af fullum krafti á næsta ári, en mikill kraftur hefur færst í uppbyggingu íbúðarhúsnæðis síðastliðið ár eða svo.

13. september 2018

Flug og föt vega salt

Við spáum 0,3% hækkun á vísitölu neysluverðs í september, sem er rétt undir bráðabirgðaspá okkar frá...

LESA NÁNAR