Húsnæðisskuldir og hamingja: Danmörk eða Ísland

Húsnæðisskuldir og hamingja: Danmörk eða Ísland

Íslendingar virðast ósammála þeirri fullyrðingu að hér sé að finna „húsnæði á viðráðanlegum kjörum“. Þetta má lesa út úr Vísitölu félagslegra framfara (Social Progress Index) sem birt var í júní mánuði. Almennt kom Ísland mjög vel út í samanburði við önnur ríki þegar kom að félagslegum framförum og var í 3. sæti af þeim 128 ríkjum sem samanburðurinn náði til. Toppsætið féll í hlut Danmerkur. Óvíða er munur milli Íslands og Danmerkur meiri en þegar kemur að mælingu á „húsnæði á viðráðanlegum kjörum“, en fyrir þann undirlið vísitölunnar tók Ísland skarpa dýfu niður listann og vermir nú 83. sæti á meðan Danir eru í því sjöunda. En hvað veldur? Getur verið himinn og haf á milli aðgangs að húsnæði á viðráðanlegum kjörum meðal Íslendinga annars vegar og frænda vorra Dana hins vegar?

Fyrrgreind niðurstaða byggir á skoðanakönnun sem framkvæmd var af Gallup. Samkvæmt þeirri könnun sögðust 76% Dana hafa aðgengi að húsnæði á viðráðanlegu kjörum á meðan aðeins um 40% Íslendinga svöruðu spurningunni játandi. Þetta er töluverð breyting á afstöðu Íslendinga til húsnæðismarkaðarins þar sem þetta hlutfall var 46% fyrir aðeins tveimur árum og 45% í fyrra. Yfir sama tímabil jókst hins vegar jákvæðni Dana í garð húsnæðismarkaðarins. En að hve miklu leyti skyldi þessi mismunur á upplifun Dana og Íslendinga af húsnæðismarkaðinum endurspeglast í hagtölum? Áður en lengra er haldið er vert að hafa þann fyrirvara að húsnæðismarkaðurinn og húsnæðisverð hefur tekið örum breytingum og fá opinber gögn fanga að fullu slíkar breytingar. Því getur verið snúið að draga djúpa ályktun af þeim gögnum sem fyrir liggja.

Heimild: Social Progress Index

Heimilistekjur og húsnæðiskostnaður

Raunverð íbúðarhúsnæðis hefur hækkað verulega hér á landi á síðustu árum og mældist 19,4% hækkun milli ára í júní. Samhliða þessum miklu raunverðshækkunum telja færri sig hafa aðgang að húsnæði á viðráðanlegum kjörum. Þá hefur húsnæðisverð hækkað hraðar en laun og því ætti einföld þumalputtaregla um hlutfall ráðstöfunartekna og húsnæðisverðs að segja okkur að erfiðara er að eignast þak yfir höfuðið en áður. Sambærileg þróun hefur einnig átt sér stað í Danmörku, í talsvert lengri tíma en hérlendis, þó hún hafi ekki verið nærri eins hröð og á Íslandi síðustu misserin. Af þeim sökum eyða Danir að jafnaði hlutfallslega mun stærri hluta af launum sínum í húsnæði en Íslendingar.

Heimildir: Seðlabanki Íslands, Hagstofa Íslands, Danmarks statistik, Greiningardeild Arion banka.

Þá eru skuldir heimila hérlendis mun lægri en í Danmörku, bæði sem hlutfall af landsframleiðslu og ráðstöfunartekjum, en skuldir meðal danskrar fjölskyldu eru mun hærri en gengur og gerist meðal annarra norrænna fjölskyldna. Hvers vegna í ósköpunum eru skuldum vafðir Danir þá svona "ligeglade" þegar kemur að húsnæðismarkaðinum?

 

Heimild: Seðlabanki Íslands

Samkvæmt skýrslu frá Arbejdernes Landsbank (AL) frá janúar sl. um danska fasteignamarkaðinn eru ýmsar vísbendingar um að verð á fjölbýli hafi náð hámarki sínu og verð á sérbýli sé nálægt því verði sem var þegar danski húsnæðismarkaðurinn var í sögulegu hámarki árið 2007. Í skýrslunni kemur fram að þessi verðþróun skýrist af lágum vöxtum, hækkandi raunlaunum og minnkandi atvinnuleysi.

Samkvæmt OECD telst húsnæðiskostnaður verulega íþyngjandi ef hann nemur yfir 40% af ráðstöfunartekjum heimilis. Til að sýna fram á vaxandi vandamál á höfuðborgarsvæðinu í Danmörku taka sérfræðingar AL sem dæmi að meðalfjölskylda sem búsett er í Kaupmannahöfn og hefur keypt sér 140 fermetra hús þarf að greiða yfir 50% af heildarráðstöfunartekjum heimilisins í húsnæðiskostnað. Þetta hlutfall er rétt yfir 40% fyrir meðalfjölskyldu búsetta á höfuðborgarsvæðinu utan Kaupmannahafnar, en fer undir 20% á jaðarsvæðum. Samanburður milli landa á hlutfalli heimila með íþyngjandi húsnæðiskostnað styður niðurstöður skýrslunnar, þ.e. að dönsk heimili þurfa að eyða stórum hlut af tekjum sínum til að eiga þak yfir höfuðið, og mun meira en önnur Norðurlönd.

Því kemur nokkuð á óvart hvað Danir virðast vera jákvæðir í garð húsnæðismarkaðarins samanborið við íbúa annarra landa. Ísland kemur ágætlega út úr þessum samanburði og er á svipuðum stað og Norðmenn og Svíar. Hafa ber í huga að það vantar tölur fyrir árið 2016, en undir lok þess árs fór að draga í sundur með húsnæðisverði og launaþróun. Því ber að varast, jafnvel þótt hlutfallið sé greinargóður mælikvarði, að draga of sterkar ályktanir um stöðuna í dag.

 

Heimild: OECD

Vextir hafa áhrif á húsnæðisverð

Þar sem Íslendingar búa frekar í eigin húsnæði en Danir, og vaxta- og lántökukjör eru misjöfn milli landa segir þróun íbúðaverðs og launa okkur aðeins hluta af sögunni. Vaxtastig hér á landi hefur verið mikið í kastljósinu undanfarin ár og hefur ákall um vaxtalækkanir farið hátt. Lækkun vaxta myndi hafa áhrif á alla eignamarkaði og er húsnæðismarkaðurinn ekki undanskilinn, en ódýrara fjármagn myndi að öllum líkindum þrýsta húsnæðisverði upp á við. Dæmi um slíka þróun má sjá í Danmörku, en þar hafa lágir vextir stuðlað að frekari hækkun húsnæðisverðs og því ekki skilað sér til heimilanna í formi lækkunar á húsnæðiskostnaði. Meðal annars af þeim sökum fer hlutfallslega meira af ráðstöfunartekjum Dana í húsnæði en hér á landi, þó ekki megi gleyma í þessum samanburði að Íslendingar njóta góðs af lágum rafmagns- og húshitunarkostnaði.

 

 Heimild: Eurostat

Að leigja eða eiga?

Samkvæmt vísitölu félagslegra framfara telja Danir að aðgengi að húsnæði á viðráðanlegum kjörum hafi farið batnandi á undanförnum árum. Árið 2014, þegar vísitalan kom fyrst út, töldu 70 prósent Dana sig hafa aðgang að hagkvæmu húsnæði en í dag er hlutfallið komið upp í 76%. Danir telja þannig að húsnæðismarkaðurinn hafi batnað álíka mikið og Íslendingar telja hann hafa versnað, ef litið er á þróunina milli áranna 2014-2017. Spyrja má hvort hluta af þessari þróun megi rekja til aukins framboðs af félagslegu húsnæði í Danmörku. Hér að neðan má sjá þróunina á danska leiguhúsnæðismarkaðinum. Þrátt fyrir fjölgun einstaklinga í félagslegu húsnæði að höfðatölu fer hlutfall félagslegs húsnæðis af öllu leiguhúsnæði minnkandi, enda hefur hlutfallslega lítið verið byggt af félagslegu húsnæði síðustu árin og eru biðlistar orðnir langir. Fjölmiðlar hafa fjallað um 10-20 ára biðtíma eftir félagslegu húsnæði í Kaupmannahöfn en biðtíminn fer allt upp í 40 ár á útvöldum stöðum í borginni. Erfitt er því að færa rök fyrir því að aukið framboð af félagslegu húsnæði sé ástæðan fyrir uppgangi vísitölunnar

 

Heimildir: Hagstofa Íslands, Danmarks statistik, Greiningardeild Arion banka.

En hvað um leiguverð almennt? Nokkur breyting hefur átt sér stað á dönskum húsnæðismarkaði á undanförnum árum en samhliða stígandi húsnæðisverði hefur hlutfall Dana sem býr í eigin húsnæði farið lækkandi. Samkvæmt vísitölu leiguverðs frá OECD hefur leiguverð í Danmörku hækkað um 5% frá ársbyrjun 2014 til ársloka 2016, samanborið við 13% hækkun á sérbýli og 25% hækkun á húsnæði í fjölbýli. Húsnæðisverð hefur þannig hækkað umfram leiguverð í Danmörku og kemur þar af leiðandi ekki á óvart að heimili hafi fært sig í auknum mæli yfir á leigumarkaðinn. Í Danmörku hefur leiguverð engu að síður hækkað umfram meðallaun þannig að meðal Daninn ætti út frá þeim mælikvarða ekki að eiga auðveldara um vik á húsnæðismarkaði nú en fyrir nokkrum árum síðan.

Er danski húsnæðismarkaðurinn til fyrirmyndar ?

Spyrja má hvers vegna Danir hafa skorað svona hátt þegar hlutfall heimila með íþyngjandi húsnæðiskostnaði er töluvert hærri en á hinum Norðurlöndunum, heimilin eru skuldsett og bæði húsnæðis- og leiguverð hefur hækkað umfram tekjur á síðustu misserum. Margt bendir til að húsnæðisbóla sé að myndast í og kringum Kaupmannahöfn og að heimili séu að skuldsetja sig langt yfir getu, a.m.k. þannig að þau þoli illa t.d. vaxtabreytingar eða efnahagsleg áföll. Árið 2002 settu Danir svokallað „skattastopp*“ á fasteignaskatta en reglurnar verða endurskoðaðar á næstu árum. Breytingar á reglunum geta haft veruleg áhrif húsnæðisverð og á heimili sem nú þegar búa við íþyngjandi húsnæðiskostnað og lítið fjárhagslegt svigrúm.

Út frá ofangreindum mælikvörðum á húsnæðismarkaðinn er erfitt að færa rök fyrir því að danski markaðurinn sé til fyrirmyndar, jafnvel þótt framboð af leiguhúsnæði sé meira og betra, og virðast dönsk heimili eiga við sambærileg vandamál að glíma og þau íslensku, þ.e. stór hluti ráðstöfunartekna fer í húsnæði og húsnæðisverð og leiguverð hefur hækkað umfram flestar aðrar undirliggjandi hagstærðir.

Í upphafi lögðum við af stað með spurninguna: Hvers vegna virðast Danir bera annan hug til húsnæðismarkaðarins en Íslendingar. Í stuttu máli virðist sem svarið sé a.m.k. ekki að finna í hefðbundnum mælikvörðum um skuldsetningu og húsnæðiskostnað heimilanna heldur virðast aðrir þættir ráða ferðinni.

*Samkvæmt skattastoppinu miðast fasteignaskatturinn við lægsta opinbera fasteignamat meðal þessa þriggja: fasteignamat árið 2001 + 5%, fasteignamat árið 2002 eða núverandi fasteignamat. Þannig hefur núverandi fasteignamat litla þýðingu fyrir útgjöld heimila og greiða aðeins 5% þeirra fasteignaskatt samkvæmt virku fasteignamati.

13. september 2018

Flug og föt vega salt

Við spáum 0,3% hækkun á vísitölu neysluverðs í september, sem er rétt undir bráðabirgðaspá okkar frá...

LESA NÁNAR