Geta allir notið góðs af flutningi innanlandsflugs?

Geta allir notið góðs af flutningi innanlandsflugs?

Í fjölda ára hefur vera flugvallar í Vatnsmýrinni verið umdeild. Eftir því sem höfuðborgarsvæðið stækkar hefur umræðan um Reykjavíkurflugvöll orðið háværari enda er mikið í húfi. Út frá sjónarhorni borgarinnar og stórs hluta íbúa á höfuðborgarsvæðinu er þarna verðmætt byggingarland á góðum stað í sístækkandi borg og í því felast mikil tækifæri. Út frá sjónarhorni annarra, sérstaklega þeirra sem búa á landsbyggðinni, er flugvöllurinn nauðsynleg samgönguæð inn og út úr höfuðborginni sem er mikilvæg út frá öryggis-, efnahags- og byggðarsjónarmiðum. Bæði þessi sjónarmið vega þungt en enginn vill gefa sitt eftir – þess vegna hlýtur lausnin að vera einhverskonar málamiðlun. Hér á eftir fer dæmi um hvernig slík málamiðlun gæti litið út í grófum dráttum þannig að allir aðilar gætu verið betur settir.

Sterkar vísbendingar eru um að það sé þjóðhagslega hagkvæmt fyrir heildina að flugvöllurinn í Vatnsmýri víki, einkum ef horft er til þess hve verðmætt byggingarlandið þar er, vegalengdir í borginni væru styttri en ella o.s.frv. Það er þó augljóst að stór hluti fólks ber að óbreyttu einhverskonar skaða af því að Reykjavíkurflugvelli verði lokað. Lausnin felst þannig í því að þeir sem njóti góðs af, t.d. borgaryfirvöld, deili þeim ábata með sér með þeim sem bera skarðan hlut frá borði. Þannig myndast svigrúm til að tryggja öryggi sjúklinga og góðar samgöngur fyrir íbúa landsbyggðarinnar til Reykjavíkur svo eitthvað sé nefnt, á sama tíma og góð borg getur orðið betri.

Hugmyndirnar sem settar eru fram hér eru ekki fullmótaðar og ýmsa fyrirvara er hægt að setja við helstu forsendur. Það breytir ekki því að við teljum að einhverskonar málamiðlun gæti leyst deiluna á farsælan hátt, öllum landsmönnum til heilla, jafnvel þó að sú málamiðlun gæti verið ólík því sem hér er lagt fram. Í það minnsta hlýtur að vera skynsamlegt að horfa til málamiðlana þegar deiluefnið er jafn stórt og í þessu tilviki.

Verðmæti lands endurspeglar virði þess fyrir notendur

Áður en lengra er haldið er nauðsynlegt að átta sig á því hvað það er sem fyrst og fremst ræður mismunandi verðmæti lands og þ.a.l. hefur áhrif á hvort gagnlegt sé að byggja íbúð, verksmiðju, eitthvað annað eða einfaldlega ekkert á tilteknum stað. Verðmæti tiltekins landssvæðis ræðst af fjölmörgum þáttum, m.a. huglægu mati hvers og eins. Almennt má þó segja að því fjær frá miðkjarna borgar er farið, þeim mun minna er virðið. Það helgast af því að það kostar bæði tíma og peninga að ferðast milli staða og því nær miðkjarna sem fólk býr þarf það að ferðast minna. Þetta er fólk tilbúið að greiða fyrir með hærra fasteignaverði nær miðkjarnanum.

Heimild: Byggt á David Ricardo (1817). Principles of political economy and taxation.

Raunveruleikinn er ætíð flóknari en nokkurt líkan og borgir geta haft marga miðkjarna. Engu að síður virðist líkanið hér að ofan að miklu leyti fanga fasteignaverð, og þannig virði lands, á höfuðborgarsvæðinu. Hér að neðan má sjá fasteignamat samskonar 100 fermetra íbúðar í nýbyggðu fjölbýli eftir fjarlægð frá Lækjartorgi. Eins og þekkt er eru fasteignir í miðborg Reykjavíkur og á svæðunum í kring almennt dýrari en gengur og gerist annarsstaðar á höfuðborgarsvæðinu. Í þeim hverfum er stutt í ýmsa þjónustu og menningu auk þess sem stór hluti af atvinnustarfsemi á höfuðborgarsvæðinu fer fram vestarlega í höfuðborginni. Því er fasteignaverð þar hærra en annarsstaðar á höfuðborgarsvæðinu. Markaðsvirði þeirrar staðsetningar er því bersýnilega hærra en annars staðar

 

Heimild: Þjóðskrá Íslands.

Hvert er virði lands í Vatnsmýri í samanburði við jaðarsvæði höfuðborgarsvæðisins?

Á næstu áratugum eru allar líkur á því að höfuðborgarsvæðið muni halda áfram að stækka. Fyrr á árinu benti Greiningardeild á að byggja þurfi um 26.000 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu til ársins 2040, sem er svipað og samanlagður fjöldi íbúða í Hafnarfirði, Kópavogi og Mosfellsbæ í dag. Það skiptir máli hvar þessar íbúðir eru byggðar með tilliti til þróunar höfuðborgarsvæðisins og samgangna. Í aðalskipulagi fyrir Reykjavíkurborg til ársins 2030 kemur fram að samanlagt byggingarmagn í Vatnsmýri gæti orðið um 6.900 íbúðir og 600.000 fermetrar atvinnuhúsnæðis. Miðað við þörfina fyrir fjölgun íbúða mun koma til þess að þessar íbúðir og þetta atvinnuhúsnæði verður byggt. Spurningin er þessi: Hvar er skynsamlegast að byggja? Eða nánar tiltekið: Hversu mikið meira er virði þess að byggja þessar íbúðir í Vatnsmýri frekar en á jaðri höfuðborgarsvæðisins?

Til að áætla þennan mismun er gagnlegt að nota fasteignamatið hér að ofan, enda lýsir það markaðsverði fyrir nýbyggingar eftir svæðum á höfuðborgarsvæðinu. Hér að neðan má sjá töflu með helstu forsendum og niðurstöðum matsins út frá fasteignamati annars vegar í hverfum í kringum Vatnsmýri og hins vegar á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Samkvæmt slíku mati er fasteignaverð almennt um og yfir 30% hærra í Vatnsmýrinni heldur en á jaðri höfuðborgarinnar. Það þýðir að virði íbúða í Vatnsmýri miðað við fasteignamat er meira en 30% hærra en á jaðri höfuðborgarsvæðisins sem að öðru óbreyttu skýrist af mismunandi lóðaverði eða virði staðsetningar nánar tiltekið. Þessi munur þýðir að heildarfasteignamat í Vatnsmýri myndi verða um 143 milljörðum króna hærra en á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Með öðrum orðum fengust um 143 ma.kr. meira fyrir þessar fasteignir í Vatnsmýrinni að gefnum forsendunum hér.

 
 
 
 
 
 
 
 
Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Reykjavíkurborg, Greiningardeild Arion banka.

Mikilvægt er að hafa í huga að þetta mat er háð ströngum forsendum, en jafnvel þó þeim sé hnikað verulega til fæst að markaðsvirði Vatnsmýrar umfram jaðarsvæði hleypur á tugum milljarða, sem er aðalatriðið á þessu stigi málsins, frekar en tiltekin upphæð.
Það þarf heldur ekki ítarlega greiningu til að sjá að verðmiði ábatans af byggð í Vatnsmýri frekar en á jaðri höfuðborgarsvæðisins er mikill. Sem áður segir myndi meðalferðatími fólks styttast þar sem Vatnsmýrin er nær þjónustu- og atvinnukjörnum. Ferðatíminn myndi jafnvel styttast enn meira en virðist í fyrstu ef brú verður byggð frá Nauthólsvík og yfir á Kársnes. Miðað við áætlanir Samtaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu mun ferðatími fólks að óbreyttu lengjast um 65% til ársins 2040 og því er æskilegt að reyna að stemma stigu við þeirri þróun. Styttri ferðir og ferðatími þýðir einnig minni kostnað við bíla, strætó og eldsneyti. Einnig myndi það kalla á minni innviðauppbyggingu en ella og hægt væri að nýta betur þá innviði og þjónustu sem er nú þegar til staðar, sem nýtist öllum hvort sem það eru einstaklingar, fyrirtæki, ríkið eða borgaryfirvöld.

Landsbyggðin á heimt á hlutdeild í söluhagnaði lands í Vatnsmýri

Eins og áður kom fram eru sterk rök fyrir því að þeir sem tapi á einhvern hátt á því að Reykjavíkurflugvelli verði lokað fái einhverskonar bætur fyrir eða eitthvað annað í staðinn. Ef söluhagnaður íbúða á þessu svæði verður 143 ma.kr. hærri heldur en hann annars væri er erfitt að sjá annað en að það sé sanngjarnt að íbúar á Landsbyggðinni og aðrir sem treysta almennt meira á Reykjavíkurflugvöll heldur en meðal-Reykvíkingurinn fái stóra sneið af þeirri köku. Þá má einnig færa rök fyrir því að þeir sem verða verr settir á einn eða annan hátt eigi heimtingu á að njóta góðs af hærri fasteignagjöldum. Miðað við okkar mat hér að ofan myndi byggð í Vatnsmýri þýða um 1 ma.kr. hærri fasteignagjöld til Reykjavíkurborgar á ári en ef byggt væri t.d. í Úlfarsárdal.

Hvað nákvæmlega væri skynsamlegt að gera fyrir þau verðmæti sem leysast úr læðingi við byggð í Vatnsmýri er efni í aðra greiningu og umræðu. T.d. gæti þar verið um að ræða nýjan innanlandsflugvöll, niðurgreitt innanlandsflug, auknar vegaframkvæmdir á landsbyggðinni, bætta heilbrigðisþjónusta á landsbyggðinni og aukna notkun þyrluflugs í sjúkraflugi. Við höfum ekki svarið en hér að neðan er listi yfir kostnað við ýmsa þætti sem tengjast hugsanlegu lausnum og gætu þannig gefið hugmynd um hvernig verja mætti ábata af uppbyggingu í Vatnsmýrinni.

 

Heimildir: Keldan, Fjárlög Alþingis, Skýrsla Ráðgjafar og verkefnastjórnunar um Fluglest, Flugvallarkostir á höfuðborgarsvæðinu - skýrsla frá 2015.