Útlit fyrir hægari hækkun íbúðaverðs

Útlit fyrir hægari hækkun íbúðaverðs

Íbúðaverð hefur hækkað um 90% á höfuðborgarsvæðinu á síðustu sjö árum og hefur raunverð íbúða aldrei verið hærra en nú. Hækkun íbúðaverðs síðustu misseri hefur verið úr takti við marga undirliggjandi þætti, s.s. laun og byggingarkostnað, og teljum við þess vegna að innstæðan fyrir áframhaldandi verulegum hækkunum sé frekar lítil, allavega ef horft er á höfuðborgarsvæðið. Auðvelt er að færa rök fyrir því enda benda ýmsir þættir til þess að íbúðaverðhækkanir á höfuðborgarsvæðinu hafi náð hámarki, allavega í bili. Í fyrsta lagi er íbúðaverð nú þegar búið að hækka hraðar en við reiknuðum með og útlit er fyrir hægari vöxt hagkerfisins sem dregur úr möguleikum á hækkun íbúðaverðs. Á sama tíma eru horfur á að íbúðafjárfesting haldi áfram að vaxa. Í öðru lagi virðist ásett verð hafa lækkað eða staðið í stað síðustu mánuði á meðan söluframboð eykst nánast vikulega og hægt hefur á veltu. Í þriðja lagi virðist sem sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins, einkum á suðvesturhorninu, séu í auknum mæli að taka á móti fólksfjölgun á landinu, sem dregur úr þrýstingi á höfuðborgarsvæðinu, en hækkar verð á þeim svæðum.

Tekið skal fram að við teljum frekar ólíklegt að íbúðaverð muni lækka á næstunni, þó það sé alls ekki útilokað, sér í lagi að raunverð lækki. Á hinn bóginn eru rök fyrir því að við séum að vanmeta kraftinn í hækkun íbúðaverðs á næstunni einkum þar sem vaxtastig fer lækkandi og það á eftir koma í ljós hvernig kosningatékkar húsnæðismarkaðsins munu líta út og hvort þeir verði þá innleystir.

Til að gera langa sögu stutta virðist þróun verðs, veltu og framboðs bera þessi merki að íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hafi náð þeim hæðum að talsverða hækkun ráðstöfunartekna eða lækkun fjármagnskostnaðar þurfi til að ýta því upp að sama krafti og framan af þessu ári.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Íbúðaverð hefur hækkað mun hraðar en við bjuggumst við

Í júní sl. fjölluðum við fyrst um að það væru vísbendingar um að hægja væri á íbúðamarkaðnum. Þar var m.a. fjallað um að þær verðshækkanir sem við spáðum til þriggja ára, og fjallað var um í skýrslu um húsnæðismarkaðinn í janúar sl., hefðu ræst til helmings á einungis hálfu ári. Síðan þá hefur verðið hækkað enn meira, en þó hægar en fyrr á árinu, og gerir nýjasta hagspá okkar ráð fyrir því að árstaktur íbúðaverðs verði að jafnaði um 6% 2018 og 2019, sem er minna en síðustu ár. Hækkun verðs síðustu misseri dregur eðli málsins samkvæmt úr svigrúmi til frekari hækkana, enda útlit fyrir hægari vöxt launa og aukið framboð.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Hægari vöxtur í ferðaþjónustu og hagkerfinu dregur úr verðhækkunum

Spá okkar frá því í ágúst byggir á því að horfur eru á hægari vexti efnahagsumsvifa á næstu árum heldur en síðustu misseri og spáum við því að hagvöxtur lækki niður fyrir 3% úr 7,4% á tveimur árum. Eins og sést á hægri myndinni hér að neðan byggist þessi spá á miklu leyti á væntingum okkar um hægari vöxt í ferðaþjónustu eins og rakið var í sérstakri úttekt okkar á ferðaþjónustu. Hægari, og í raun „eðlilegri“ hagvöxtur, þýðir að svigrúm til kaupmáttaraukningar heimila minnkar, auk þess sem það þýðir hægari fólksfjölgun en ella. Hvort tveggja ætti að hægja á vexti eftirspurnar á húsnæðismarkaði.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Ferðamálastofa, Greiningardeild Arion banka.

Íbúðafjárfesting vex hratt

Annað sem undirbyggir spá okkar um hægari hækkun íbúðaverðs er að íbúðafjárfesting hefur verið að taka hressilega við sér, sérstaklega sl. eitt og hálft ár, og líklegt er að hátt söluverð muni leiða til þess að sá vöxtur haldi áfram. Með aukinni íbúðafjárfestingu fjölgar íbúðum á markaði hraðar sem vegur þá á móti vaxandi eftirspurn. Ýmsar skammtímavísbendingar benda enn fremur til þess að íbúðafjárfesting sé enn að vaxa, t.d. innflutningur og sementsala. Hugsanlegt er þó að mikil framboðsaukning á sama tíma og hægir á vextir eftirspurnar gæti leitt til verðlækkunar.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Söluframboð eykst, sölutími lengist og ásett verð lækkar

Sterkustu vísbendinguna um að það sé að hægja á á höfuðborgarsvæðinu, a.m.k. til skamms tíma, er að finna á fasteignavefjum og í veltutölum Þjóðskrár. Söluframboð hefur statt og stöðugt farið vaxandi frá því í vor og íbúðum á söluskrá hefur fjölgað nánast í hverri viku. Samhliða því hefur dregið úr veltu á markaði þannig að meðalsölutími hefur meira en tvöfaldast á skömmum tíma og er nú rúmlega tveir og hálfur mánuður, sem taka skal fram að er þó frekar stuttur tími miðað við síðustu 11 ár. Þá hefur ásett fermetraverð fjölbýlis lækkað og ásett verð á sérbýli hefur í það minnsta hætt að hækka í bili.

Enn sem komið er sjáum við ekki skýr merki um þessa þróun í tölum Þjóðskrár og Hagstofunnar. Það er ekki að undra því það getur tekið langan tíma frá því að íbúð er sett á sölu þar til kaupsamningi er þinglýst og hann kemur fram í tölum Þjóðskrár um íbúðaverð. Íbúð getur verið til sölu í nokkrar vikur, jafnvel mánuði, áður en kauptilboð er samþykkt. Síðan getur liðið nokkur tími þar til skrifað er undir kaupsamning og loks tekur einhverja daga að bíða eftir því að honum sé þinglýst. Þegar samningi hefur verið þinglýst, t.d. nú í byrjun október, hefur hann ekki áhrif á vísitölu íbúðaverðs fyrr en hún er birt í nóvember. Það á því eftir að koma betur í ljós á næstu mánuðum hversu sterk áhrif aukins söluframboðs, minni veltu og stöðugs ásetts verðs verða.

Heimildir: Seðlabanki Íslands, Visir.is, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Nágrannasveitarfélög létta þrýstingi af höfuðborgarsvæðinu

Veigaminni áhrifaþáttur er að fólksfjölgun hefur verið nokkuð hraðari á landsbyggðinni heldur en á höfuðborgarsvæðinu. T.d. fjölgaði íbúum um 3% á landsbyggðinni en 2% á höfuðborgarsvæðinu milli ára á 2. ársfjórðungi. Á landsbyggðinni skera sveitarfélög nálægt höfuðborgarsvæðinu sig úr og t.d. hefur íbúum í Reykjanesbæ fjölgað um 16% á einungis tveimur árum. Hér eru að einhverju leyti á ferðinni þau áhrif að hátt verð og lítið framboð ýtir við fólki að horfa til nágrannasveitarfélaga. Sú þróun dregur úr verðþrýstingi á höfuðborgarsvæðinu að öðru óbreyttu og verður forvitnilegt að sjá hvort þessi þróun haldi áfram, sérstaklega þar sem hún hefur veruleg áhrif á fasteignaverð. Nóg er að horfa til þess að verð á fjölbýli í Keflavík hefur hækkað um 58% á einu ári eins og kemur fram á fyrstu myndinni.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Hvað mælir gegn því að verulega hægi á hækkun íbúðaverðs?

Það er alltaf „ef“, og mögulegt er að við séum að vanmeta eða ofmeta kraftinn á húsnæðismarkaði. Vanmat gæti t.d. verið vegna þess að það sé enn meiri kraftur í hagkerfinu en við teljum og að fólksfjölgun verði áfram mjög ör, á sama tíma og íbúðafjárfesting vex hægar en við spáum. Því til viðbótar eru tvö atriði sem rétt er að nefna. Í fyrsta lagi eru bæði Alþingis- og sveitastjórnakosningar framundan og þó við séum ekki sérfræðingar í að spá um stjórnmál leyfum við okkur að telja mjög líklegt að húsnæðismál vegi þungt í báðum kosningum. Það gæti því leitt til opinberra inngripa sem gætu haft talsverð áhrif á verðþróun. Í öðru lagi hefur vaxtastig hægt og bítandi lækkað síðustu ár og síðan sumarið 2016 hafa vextir á óverðtryggðum lánum lækkað í takt við 1,5 prósentustiga lækkun stýrivaxta. Eins og sést hér að neðan hefur þetta talsverð áhrif til lækkunar á greiðslubyrði íbúðalána. Það hefur aukið greiðslugetu heimila og þannig haft áhrif til hækkunar húsnæðisverðs síðustu misseri. Í viðbrögðum okkar við stýrivaxtalækkuninni 4. október veltum því upp hvort að vextir myndu lækka enn meira á næstu mánuðum og Ísland því verða „lágvaxtaland“. Verði það raunin gætu lægri vextir áfram haft áhrif til hækkunar húsnæðisverðs.

Heimildir: Seðlabanki Íslands, Greiningardeild Arion banka. * Breytilegir óverðtryggðir vextir og fastir verðtryggðir vextir nema annað sé tekið fram.

03. desember 2018

Saman á ný

Sjávarútvegsfyrirtæki gegndu lykilhlutverki í að byggja upp kauphöll á Íslandi. Upp úr aldamótum...

LESA NÁNAR

13. september 2018

Flug og föt vega salt

Við spáum 0,3% hækkun á vísitölu neysluverðs í september, sem er rétt undir bráðabirgðaspá okkar frá...

LESA NÁNAR