Munu nýbyggingar kæla húsnæðismarkaðinn?

Munu nýbyggingar kæla húsnæðismarkaðinn?

Eftir mikla hækkun íbúðaverðs síðustu misseri eru nú vísbendingar um að húsnæðismarkaðurinn færist í átt að jafnvægi. Það birtist m.a. í litlum verðhækkunum síðustu mánuði og auknu söluframboði. Í hagspá Greiningardeildar er gert ráð fyrir nokkuð hófstemmdri hækkun íbúðaverðs á næstu árum. Enn virðist þó vera skortur á húsnæði og hversu mikið og hvenær verður unnið á honum mun tíminn leiða í ljós. Við teljum allt eins líklegt að þegar það gerist muni íbúðaverð gefa lítillega eftir t.d. með því að eldri íbúðir lækki í verði. Húsnæðisverð er í sæmilegu samræmi við undirliggjandi stærðir eins og t.d. laun að teknu tilliti til vaxta. Leiguverð hefur hins vegar hækkað meira en laun á árinu sem gæti verið vegna húsnæðisskorts. Dragi úr þeim skorti gæti leiguverð hækkað minna en laun og jafnvel lækkað sem hefur keðjuverkandi áhrif á íbúðaverð.

Vísbendingar um rólegri markað hrannast upp

Frá sumrinu 2016 og fram á sl. vor stóð yfir fordæmalítið hækkunarskeið íbúðaverðs sem leiddi til þess að árstaktur vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu fór hæst í 24% í maí. Síðan þá hefur hægt á, einkum vegna verðþróunar fjölbýlis. Þessi þróun hefur einnig sést í tölum Hagstofunnar um markaðsverð íbúða og síðustu mánuði líkt og sjá má að neðan. Ný hagspá okkar gerir ráð fyrir að þróun síðustu mánaða sé það sem koma skal: Hækkanir en með mun hægari takti en síðustu misseri. Þannig gerir spáin ráð fyrir að íbúðaverð verði að jafnaði 7,3% hærra á næsta ári heldur en í ár, hækki um 4,4% árið 2019 og um 2,9% 2020. Sú spá byggir á forsendum um laun, aðgengi að fjármagni og íbúðafjárfestingu svo eitthvað sé nefnt og er umlukin talsverðri óvissu.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Nýjustu hátíðnivísbendingar frá fasteignamarkaði benda einnig til þess að meiri ró sé að færast yfir markaðinn. Í vor, stuttu áður en hægja tók á hækkun íbúðaverðs, tók ásett verð í fjölbýli að lækka og verð á sérbýli að standa í stað eins og sést hér að neðan. Á síðustu vikum hefur ásett verð aftur á móti tekið að stíga örlítið upp á við, í það minnsta fyrir fjölbýli. Slíkt bendir til að yfirskotið sem var í ásettum verð fyrir um ári síðan hafi gengið til baka. Þessu til stuðnings er þá fjölgar íbúðum á sölu nú hægar en á tímabilinu frá því í mars til september sl. Á sama tíma hefur sölutími aftur styst og er a.m.k. hættur að lengjast. Haldi svipuð þróun áfram á næstunni styður það við okkar verðspá.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Visir.is, Seðlabanki Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Samspil fólksfjölda og íbúðabygginga mun ráða miklu á næstunni

Þó að fjölgun nýbygginga hafi verið lítil upp á síðkastið er ansi mikið í pípunum á næstu misserum og ýmis teikn á lofti um að sífellt meiri kraftur sé að færast íbúðafjárfestingu. Af þeim sökum spáum við því að hún aukist um 23% í ár og að samtals nemi aukning íbúðafjárfestingar 80% fram til ársins 2020. Gangi það eftir er það eingöngu tímaspursmál hvenær nýtt framboð íbúða fer að mæta þeirri þörf sem safnast hefur upp á síðustu misserum. Miðað við okkar hagspá og eldri mannfjöldaspá Hagstofunnar verður byrjað að mæta uppsafnaðri þörf seint á næsta ári. Að sama skapi gerum við ráð fyrir því að raunverð íbúða standi nánast í stað í kjölfar þess. Óvissan er mikil og ef ný mannfjöldaspá Hagstofunnar rætist muni vandinn aftur á móti aukast enn frekar á næsta ári. Þó ber að nefna að við höfum miklar efasemdir um þá mannfjöldaspá eins og við höfum fjallað um. Að okkar mati eru góðar líkur á að einhver millivegur verði raunin og að því fækki 22 ára og eldri íbúum á íbúð eitthvað hægar en gert er ráð fyrir í hagspá okkar, sem þýðir að hægar dregur úr húsnæðisskorti.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka.

Hvað gerist þá þegar að þessari miklu þörf verður mætt og jafnvel gott betur? Sá möguleiki er fyrir hendi að of mikið verði byggt, a.m.k. til skamms tíma, þó að við teljum það ekki líklegt á næstunni. Verði það raunin er ólíklegt að mælingar á íbúðaverði gefi til kynna mikla ef einhverja lækkun sökum þess að nýjar íbúðir, sem eru í eðli sínu dýrari en þær eldri, munu vega þyngra á markaði. Það segir þó ekki nema hálfa söguna. Við slíkar aðstæður er líklegt að verð fyrir eldri íbúðir geti lækkað ef framboð fer að aukast mun hraðar en eftirspurn. Ástæða er til þess að þeir sem íhuga fasteignakaup hafi það ávallt í huga að verð eignarinnar geti lækkað, a.m.k. tímabundið.

Sæmilegt samhengi íbúðaverðs og undirliggjandi stærða

Þó hér sé bent á að íbúðaverð geti lækkað er ekki þar með sagt að verðhækkun síðustu mánaða séu algjörlega úr takti við undirliggjandi stærðir. Eins og hefur verið bent á, t.d. af Seðlabanka Íslands, eru verðhækkanir nú að mestu leyti skýrðar af tekjuaukningu en ekki ósjálfbærum skuldavexti líkt og fyrir áratug síðan. Þrátt fyrir það er ætíð réttmætt að velta fyrir sé hvernig íbúðaverð er í samhengi við undirliggjandi þætti eða hvort eitthvað við núverandi ástand muni leiða til verðlækkunar síðar.

Í þessu samhengi finnst okkur áhugavert að skoða gröfin hér að neðan. Frá sumrinu 2016 rofnaði að einhverju leyti þétt samband launa og íbúðaverðs og hækkaði íbúðaverð talsvert meira, þó að sú þróun virðist hafa stöðvast. Að einhverju leyti má rekja þetta til lægri vaxta og betra aðgengis að fjármagni sem sést t.a.m. af því að kaupverð í hlutfalli við leiguverð hefur hækkað. Við höfum þó einnig séð að leiguverð hefur hækkað meira en laun síðustu ár. Á því varð þó undantekning til skamms tíma í kjölfar mikilla launahækkana frá 2015 og til ársbyrjunar 2016. Við teljum líklegt að í þessum mælikvarða endurspeglist almennur skortur á íbúðarhúsnæði, og greiningar Íbúðalánasjóðs á stöðu fólks á leigumarkaði styðja við þá ályktun. Þegar dregur úr húsnæðisskortinum, með einum eða öðrum hætti, er því líklegt að hlutfall bæði leiguverðs og launa annarsvegar og kaupverðs og launa hinsvegar lækki. Hluti af þeirri þróun gæti verið lítilsháttar lækkun á íbúðaverði. Það er þó fátt sem bendir til þess að þetta gerist alveg á næstunni og ennþá minna sem bendir til þess að það verði í líkingu við það sem gerðist í kjölfar fjármálakreppunnar.

Það sem einnig bendir til þess að verðlækkun sé raunhæfur möguleiki er að verð hefur hækkað langt umfram byggingarkostnað, m.v. byggingarvísitölu, eins og sést hér að neðan eða um 43% frá ársbyrjun 2011. Að vísu er byggingarvísitalan ófullkominn mælikvarði og virðist vanmeta raunverulegan byggingarkostnað. Engu að síður virðist hækkun hlutfallsins mikil enda eiga verð og byggingarkostnaður að fylgjast að til lengdar.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka.

13. september 2018

Flug og föt vega salt

Við spáum 0,3% hækkun á vísitölu neysluverðs í september, sem er rétt undir bráðabirgðaspá okkar frá...

LESA NÁNAR