Fyrir hverja er verið að byggja á húsnæðismarkaði?

Fyrir hverja er verið að byggja á húsnæðismarkaði?

Það er fátt sem leitarvélin Google getur ekki aðstoðað við. Hún getur hjálpað þér að finna þjóðardýr Skota (einhyrningur), fyrir hvað skammstöfunin GSM stendur fyrir (Global System for Mobile Communications) og hversu oft „skortur á húsnæði“ kom fram, orðrétt, á síðasta ári (170 sinnum). Skortur á húsnæði er landsmönnum fyrir löngu orðið tamt í máli, enda hefur skorturinn vissulega verið viðvarandi í nokkurn tíma og átt sinn þátt í því að þrýsta húsnæðisverði upp í hæðir þar sem loftþrýstingur er minni og súrefnisstyrkur lítill. Í þessu samhengi hefur fókusinn oftar en ekki beinst að yngri kynslóðinni, fólki sem er að stíga sín fyrstu skref á húsnæðismarkaði og koma sér upp heimili. Þetta fólk þarf yfirleitt litlar, hagkvæmar íbúðir á viðráðanlegu verði. Á sama tíma hefur framboðshliðin setið undir ámæli, bæði vegna hægagangs en einnig vegna „lúxus“ uppbyggingar, sem vekur upp spurninguna, fyrir hverja er verið að byggja?

Nýtt er ekki frítt

Nýjar eignir eru í eðli sínu dýrari en þær sem eldri eru. Kaupandi gengur út frá því að viðhaldskostnaður nýrra eigna sé verulega lægri en eldri eigna, að minnsta kosti fyrst um sinn, og er þar af leiðandi reiðubúinn til að greiða hærra verð. Líkt og sést á myndunum hér að neðan er fermetraverð nýrra eigna nokkuð hærra en eldri eigna, þó verulega hafi dregið saman með þessum stærðum að undanförnu, sérstaklega í tilfelli sérbýlis þar sem verðmunurinn er óverulegur. Verð á eldri eignum hefur þar af leiðandi hækkað umfram verð á nýjum eignum síðustu misseri.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka

Fermetraverð segir hinsvegar aðeins hálfa söguna þar sem nýjar eignir eru að jafnaði stærri en eldri eignir sem ganga kaupum og sölum. Sem dæmi var meðalstærð nýrra seldra eigna í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu 122 fermetrar á þriðja ársfjórðungi síðasta árs, samanborið við 103 fermetra í tilfellum eldri eigna. Í ljósi þess að markaðurinn hefur kallað eftir minni íbúðum að undanförnu er áhugavert að sjá að stærðarmunurinn hefur haldist ótrúlega stöðugur síðustu ár, eða í kringum 19 fermetra frá árinu 2012. Miklu meiri sveiflur er að finna í meðalstærð nýs sérbýlis enda færri og fjölbreyttari eignir sem standa þar að baki.

Í ljósi þess að nýjar eignir eru bæði stærri en eldri eignir, að minnsta kosti þegar kemur að fjölbýli, og fermetraverð er hærra þá segir sig sjálft að til að fjárfesta í slíkri eign þarf að reiða fram töluvert hærri upphæð en ef til stæði að kaupa eldri eign. Þannig var meðalkaupverð nýrrar eignar í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu á síðasta ári í kringum 54 milljónir króna, upphæð sem hélst furðulega stöðugt á fyrstu þremur fjórðungum síðasta árs, á meðan eldri eignir fóru á 43 milljónir. Þegar kemur að því að taka ákvörðun um að stökkva ofan í skuldasundlaugina munar um minna.

 Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka

Staðsetning, staðsetning, staðsetning

Segjum sem svo að einstaklingur í leit að húsnæði finni tvær eignir sem eru nákvæmlega eins að öllu leyti, nema önnur er í miðbæ Reykjavíkur á meðan hin er í Hafnarfirði. Þrátt fyrir eignirnar séu eins niður í baðflísar þá er eignin í miðbænum töluvert dýrari. Af hverju? S-in þrjú svara því: Staðsetning, staðsetning, staðsetning! Við sjáum þetta í svokölluðu miðborgarálagi, sem sýnir fermetraverð í miðbæ Reykjavíkur í hlutfalli við fermetraverð á öðrum svæðum. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan þá er fermetraverð í miðbænum að meðaltali 40% hærra en gengur og gerist í Hafnarfirði, Breiðholti og Árbæ, miðað við fyrstu níu mánuði síðasta árs. Helst eru það Vesturbær og Seltjarnarnes sem eiga roð í miðbæinn. Það er engu að síður áhugavert að sjá að miðborgarálagið hefur í flestum tilfellum lækkað að undanförnu, sem þýðir að úthverfin hafa hækkað hraðar í verði en kjarninn. Það bendir til að ákveðin mettun hafi orðið í miðbænum, enda verðið orðið verulega hátt, svo hækkunarþrýstingurinn færist lengra út á jaðarsvæðin.

Engu að síður er, og mun að öllum líkindum vera áfram, fermetraverð í miðbænum töluvert hærra en annars staðar. Í ljósi þess að umræðan um íbúðir á viðráðanlegu verði fer sífellt hærra er áhugavert að sjá hvar mesta uppbyggingin er skipulögð, einmitt í póstnúmeri 101. Þá er einnig töluvert í uppbyggingu í póstnúmeri 103 sem og í Kópavogi og Garðabæ. Allt eru þetta svæði sem eru tiltölulega dýr, eins og sést út frá miðborgarálaginu. 

 Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka. *Fyrstu níu mánuðir ársins.

Hver á að kaupa þessar íbúðir? Á ég að gera það?

Til að draga yfirferðina hér að ofan saman þá er fermetraverð nýrra eigna almennt hærra en eldri eigna, þær eru jafnframt stærri, sem þýðir að meðalkaupverðið er töluvert hærra, og í ofanálag þá er verið að byggja á hlutfallslega dýrum svæðum. Það er því ekki að undra að þjóðfélagið hljómi eins og Indriði: Hver á að kaupa þessar íbúðir? Á ég að gera það?

Í dag bjóða viðskiptabankarnir þrír upp á allt að 80% lánsfjármögnun, 85% fyrir fyrstu kaupendur. Það þýðir að kaupandi þarf að leggja fram 20% eigið fé. Það gerir að meðaltali 12 milljónir ef kaupa skal nýja eign í Garðabæ, Kópavogi, Seltjarnarnesi eða Reykjavík. Þetta er veruleg upphæð eins og sést þegar hún er sett í samhengi við ráðstöfunartekjur einstaklings á ári eftir sveitarfélögum, eða sem dæmi meira en tvöfaldar ráðstöfunartekjur í Garðabæ og vel það í Kópavogi og Reykjavík. Eiginfjárframlagið er ekki jafn lýjandi í hlutfalli við ráðstöfunartekjur á Seltjarnarnesi, þar sem ráðstöfunartekjur eru hærri en annars staðar, og Hafnarfirði og Mosfellsbær, þar sem meðalkaupverð nýrra eigna er lægra. Hafa ber í huga að aðeins er um meðaltalsútreikninga að ræða, einhverjar eignir eru dýrari og aðrar ódýrari, sumir hafa hærri ráðstöfunartekjur og aðrir lægri.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka. *Ráðstöfunartekjur á hvern einstakling, byggt á skattframtölum 2016 og uppreiknað af Greiningardeild fyrir árið 2017.

Þó að 12 milljónir sigli ekki öllum fjölskyldum í kaf þá er virðist nokkuð ljóst að hinar dæmigerðu nýju eignir eru ekki byggðar með þarfir né fjárhagsstöðu yngsta hópsins í huga. Ef við tökum sem dæmi aldurshópinn 25-29 ára þá námu árlegar ráðstöfunartekjur þessa hóps að meðaltali rúmum 3,6 milljónum króna á síðasta ári, sem gerir um 300 þúsund á mánuði. Samkvæmt dæmigerðum neysluviðmiðum eru heildarútgjöld einstaklings án barna og húsnæðiskostnaðar um 220 þúsund, sem þýðir að einstaklingurinn gæti lagt til hliðar tæpan 80 þúsund á mánuði, ef hann þarf ekki að borga fyrir húsnæðið sem hann dvelur í. Út frá þessu tæki þennan einstakling um 12 ár að safna fyrir útborgun, 9 ár ef um fyrstu fasteign væri að ræða. Ef hann aftur á móti væri á leigumarkaðnum segir sig sjálft að lítið ef eitthvað stæði eftir við mánaðarmót. Þá er hér ekki tekið tillit til breytinga á húsnæðisverði eða útlánareglum lánastofnana. Útreikninga þessa má að sjálfsögðu færa yfir á aðrar fjölskyldugerðir, það segir sig sjálft að fleiri vinnandi hendur eru fljótari að safna upp í útborgun.

Er þá ekki búið að svara spurningunni sem lagt var upp með? Jú, að hluta til að minnsta kosti. Að meðaltali er ekki verið að byggja nýjar íbúðir fyrir yngri kynslóðina. Vissulega er yngra fólk sem kaupir nýjar eignir, enda eins og áðan var komið inn á er aðeins um meðaltalsútreikninga að ræða og ekki allar nýjar eignir á höfuðborgarsvæðinu með 54 milljón króna verðmiða. Engu að síður má ætla að minnihluti þessa hóps hafi efni á eða þolinmæði til að safna sér fyrir nýjum eignum. Það er ekki þar með sagt að uppbyggingin komi ungu kynslóðinni ekki vel. Þeir sem kaupa nýjar eignir eru að öllum líkindum að selja aðrar, sem setur á stað keðjuverkun á markaðnum sem á endanum getur leitt til þess að lítil og hagkvæm eign losni. Vaxandi framboðsþungi á húsnæðismarkaðnum ætti því að gefa yngri kynslóðinni tilefni til að anda örlítið léttar. Að framansögðu er hins vegar ljóst að nýjar íbúðir í nýjum hverfum eru ekki að fara að fyllast af yngsta fólkinu, nema verð á nýbyggingum lækki, sem gerist með smærri íbúðum og lægri byggingakostnaði.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka. *Áætlun Greiningardeildar fyrir árið 2017, byggt á skattframtölum ársins 2016.