Hvers vegna er leigan að hækka?

Hvers vegna er leigan að hækka?

Þjóðskrá Íslands birti nýverið fasteignamat ársins 2019 en það fasteignamat mun taka gildi frá og með 31. desember og gilda út árið 2019. Með fasteignamatinu reynir Þjóðskrá að endurspegla gangverð fasteigna á landsvísu eins og það er í febrúar ár hvert og líkt og undanfarin ár verða miklar hækkanir á mati allra fasteigna. Í þetta sinn eru það hins vegar atvinnurekendur sem horfa fram á mestu hækkunina og hækkar fasteignamat atvinnuhúsnæðis í Reykjavík t.a.m. að meðaltali um 16,6% milli ára. Sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu hafa lítið sem ekkert hreyft við álagningarprósentu sinni á atvinnuhúsnæði undanfarin ár og er auðséð að fasteignagjöld, sem taka mið af fasteignamati, munu hækka umtalsvert á næsta ári haldist álagningarprósentan óbreytt. Fasteignagjöld eru langstærsti kostnaðarliður félaga í útleigu á atvinnuhúsnæði og að mati Greiningardeildar eru miklar líkur á því að þeim hækkunum verði ýtt á leigutaka. Að okkar mati er lítið svigrúm til staðar hjá atvinnurekendum til að taka á móti slíkum leiguverðshækkunum og því hætta á því að þeim verði í framhaldinu ýtt út í almennt verðlag. Það má því segja að boltinn sé hjá sveitarfélögunum.

Álagning fasteignagjalda

Fasteignagjöld eru einn af megintekjustofnum sveitarfélaga landsins og hafa frá árinu 2014 að jafnaði numið um 14-19% af heildartekjum sveitarsjóða stærstu sveitarfélaga höfuðborgarsvæðisins . Fasteignagjöld hvers árs taka mið af fasteignamati og þeirri álagningarprósentu sem sveitarfélögin leggja á, en hún getur verið mismunandi á milli sveitarfélaga. Á íbúðarhúsnæði er lagður svokallaður A-skattur sem getur numið allt að 0,5% af fasteignamati en á atvinnuhúsnæði er lagður svokallaður C-skattur og getur hann numið allt að 1,32% af fasteignamati. Á opinberar stofnanir líkt og sjúkrahús og skóla er svo lagður B-skattur og getur hann numið allt að 1,32%, líkt og C-skatturinn. Aftur á móti er sveitarfélögum heimilt að hækka prósentuhlutfall A- og C- skatta um allt að 25% og getur A-skatthlutfallið því hæst orðið 0,625% á meðan að C-skatturinn getur hæst orðið 1,65%.

Heimildir: Ársreikningar sveitarfélaganna, Greiningardeild Arion banka

Sé litið til sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu má sjá að álagningarprósentan á íbúðarhúsnæði hefur lækkað á undanförnum árum og er hún talsvert frá því að vera í hámarki. Til að mynda er álagningin hjá Reykjavíkurborg 0,18% eða 61% undir hámarksálagningu. Ennfremur lækkuðu öll sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu álögur á íbúðarhúsnæði fyrir árið 2018. Aðra sögu er að segja um atvinnuhúsnæði en aðeins tvö sveitarfélög hreyfðu við álögum árið 2018 (Hafnarfjarðarbær lækkaði álögurnar um 0,08%-stig og Kópavogsbær um 0,02%-stig) og þá hafa flest þeirra haldið álagningu á atvinnuhúsnæði í eða við hámark allt frá árinu 2010. Hafa ber í huga að álagningarprósenturnar hér að neðan segja ekki alla söguna þar sem sveitarfélögin innheimta ýmis önnur gjöld af fasteignum, s.s. holræsagjald, vatnsgjald, sorphirðugjöld og lóðaleigu.

Heimild: Samband íslenskra sveitarfélaga, Greiningardeild Arion banka

Samsetning tekna sveitarfélaganna af fasteignagjöldum getur því verið mismunandi þar sem álagningarprósentan er mishá ásamt því að samsetning atvinnu- og íbúðarhúsnæðis er mismunandi eftir sveitarfélagi. Þetta sést greinilega á myndinni að neðan en um 63% af tekjum Reykjavíkurborgar af fasteignagjöldum koma vegna álagningar á atvinnuhúsnæði samanborið við 19% á Seltjarnarnesi. Þá kemur þorri tekna Kópavogs og Hafnarfjarðar frá atvinnurekendum. Heilt yfir komu um 58% tekna sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu af fasteignagjöldum atvinnuhúsnæðis.

Heimild: Samband íslenskra sveitarfélaga, Greiningardeild Arion banka

Sökum hækkandi fasteignamats hefur álagningin sjálf vaxið umtalsvert á undanförnum árum. Þrátt fyrir að sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu hafi brugðist við hækkandi fasteignamati íbúðarhúsnæðis með því að lækka álögur þá hafa tekjur þeirra engu að síður vaxið ár frá ári og er útlit fyrir að tekjur þeirra af fasteignagjöldum íbúðarhúsnæðis muni vaxa um rúmlega 530 m.kr. í ár og 840 m.kr. árið 2019 . Álagning á atvinnuhúsnæði hefur vaxið talsvert meira og stefnir í að tekjur sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu af atvinnuhúsnæði nái nýjum hæðum árin 2018 og 2019. Þannig má gera ráð fyrir að tekjur sveitarfélaganna vegna fasteignagjalda á atvinnuhúsnæði vaxi um allt að 4,5 ma.kr. frá 2017 til 2019, haldist álagningarprósentur óbreyttar á næsta ári. Það nemur um 30% aukningu á tveimur árum. Í nýjum meirihlutasáttmála í Reykjavík kemur fram að fasteignaskattar á atvinnuhúsnæði verði lækkaðir úr 1,65% í 1,60% fyrir lok kjörtímabilsins. Ef sú lækkun kæmi að fullu leyti til framkvæmda á næsta ári myndu álögur borgarinnar á atvinnuhúsnæði samkvæmt áætlun Greiningardeildar verða rúmlega 420 m.kr. lægri en miðað við óbreytta álagningarprósentu. Þrátt fyrir það yrðu álögurnar í það heila tæplega 1.600 m.kr. hærri en árið áður sökum hækkandi fasteignamats.

Heimild: Samband íslenskra sveitarfélaga, Greiningardeild Arion banka *Álftanes sameinaðist Garðabæ árið 2013 og hafa árin þar á undan verið leiðrétt með það í huga **m.v. 2,5% verðbólgu 2018 og 2019

Af hverju hækkar leigan?

Í framhaldinu er hægt að spyrja sig að því hvaða áhrif hækkun fasteignamats hefur á leiguverð og verðlag. Einföld leið til að átta sig á því er að skoða áhrifin á rekstur félaga í útleigu á fasteignum, hvort sem það sé til atvinnurekstrar (t.d. Eik, Reitir og Reginn) og/eða íbúðarleigu (t.d. Heimavellir). Til einföldunar má skipta rekstri viðkomandi félaga niður í tvennt; leigutekjur annars vegar og rekstrarkostnað eignanna hins vegar. Rekstrarkostnaðinn má alla jafna brjóta niður í viðhald og endurbætur á eignum, tryggingar, rekstrarkostnað sameigna (t.d. snjómokstur, orku- og ræstingarkostnaður) og fasteignagjöld. Af þessum kostnaðarliðum vega fasteignagjöld langþyngst hjá félögunum í útleigu á atvinnuhúsnæði. Hjá fasteignafélaginu Reitum hafa fasteignagjöld t.a.m. að jafnaði verið um 62% af rekstrarkostnaði frá 2009 en hlutfallið hefur hins vegar farið stígandi og m.v. sviðsmynd Greiningardeildar eru horfur á að fasteignagjöld muni nema allt að 70% af rekstrarkostnaði félagsins árið 2019.

Heimild: Reitir fasteignafélag hf., Greiningardeild Arion banka *sviðsmyndin miðar við það að leigutekjur vaxi lítillega umfram verðlagsþróun

Þar sem mikill meirihluti leigusamninga er bundinn vísitölu neysluverðs myndi þetta að öðru óbreyttu þýða að framlegð af rekstrinum (rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingar og afskriftir sem hlutfall af leigutekjum) myndi dragast verulega saman árið 2019 ef ekki kæmi til hækkunar á markaðsleigu umfram almenna verðlagsþróun. Fram hefur komið að í nýjum leigusamningum Reita er ákvæði þess efnis að verði veruleg hækkun á fasteignagjöldum sé hægt að breyta leiguverði. Samskonar sögu má segja um hin tvö félögin, Eik og Reginn. Að okkar mati er það óumflýjanlegt að félögin velti þessum kostnaðarhækkunum á einn eða annan hátt yfir á sína leigjendur til þess að rétta framlegðina af. Eftir launahækkanir síðastliðinna ára, ásamt því að horfur eru á harðri kjarabaráttu á vinnumarkaði á komandi mánuðum má velta fyrir sér hversu mikið svigrúm sé til staðar hjá atvinnurekendum til að takast á við hærri leigukostnað. Að okkar mati er það svigrúm lítið og því hætta á að hækkun leiguverðs verði velt áfram og út í almennt verðlag.

Í tilfelli Heimavalla hækkaði t.a.m. fasteignamat á Ásbrú gríðarlega, eða um tæp 98% á milli ára, en félagið á um 700 eignir á svæðinu. Það verður því að teljast líklegt að leiguverð muni einnig hækka þar í framhaldinu. Aftur á móti eru fasteignagjöld aðeins um þriðjungur rekstrarkostnaðar hjá Heimavöllum enda álögur á íbúðarhúsnæði umtalsvert lægri en á atvinnuhúsnæði.

Að lokum má nefna að á næsta ári stendur til að endurmeta aðferðarfræði fasteignamats hótela og gististaða, sem myndi taka gildi árið 2020. Upphaflega átti það endurmat að liggja fyrir árið 2017 en því hefur nú verið frestað tvö ár í röð. Gangi endurskoðunin hins vegar eftir á næsta ári mun það að líkindum hækka fasteignamat hótela verulega og þar með fasteignagjöldin, líkt og gerðist þegar að aðferðarfræði fasteignamats annars atvinnuhúsnæðis var breytt árið 2014. Það, ásamt versnandi horfum í íslenskri ferðaþjónustu, mun a.m.k. ekki vænka rekstrarhorfur íslenskra hótela. Eftir því sem hagkerfið hægir á sér hljóta rökin og raddirnar fyrir lækkun á álagningarprósentu sveitarfélaganna á atvinnuhúsnæði að verða háværari.