Nýtt húsnæði skýrir að mestu hækkun fasteignaverðs

Nýtt húsnæði skýrir að mestu hækkun fasteignaverðs

Fyrir ári síðan var það ekki vætutíð og sólarleysi sem heltók þorra landsmanna, heldur húsnæðismarkaðurinn, enda virtist hækkun húsnæðisverðs ætla að verða jafn látlaus og Suðurlandssúldin að undanförnu. En öll él birtir um síðir. Árstakturinn á höfuðborgarsvæðinu sem fór hæst í 23,5% í maí í fyrra hefur síðan verið á niðurleið. Í maí sl. mældist hann til að mynda 4,6% á höfuðborgarsvæðinu og hefur ekki verið minni í fimm ár. Auglýst ásett verð í fasteignaauglýsingum, sem hefur í gegnum tíðina gefið góða mynd af verðþróun fasteigna, bendir hinsvegar til þess að húsnæðisverð hafi þróast afar mismunandi á höfuðborgarsvæðinu. Nýrri eignir virðast hafa hækkað mun hraðar í verði.

Ásett verð í takti við íbúðaverð

Fyrir dygga lesendur Markaðspunkta Greiningardeildar Arion banka er það ekkert nýtt að við fylgjumst með þróun húsnæðismarkaðarins m.a. með því að skoða þróun ásetts fermetraverðs í fasteignaauglýsingum. Ásett verð í fasteignaauglýsingum hefur síðustu ár hækkað nokkurn veginn í takt við vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu. Frá í mars 2014 til apríl 2018 hækkaði t.d. ásett fermetraverð í fasteignaauglýsingum á höfuðborgarsvæðinu* um 52%. Á sama tíma hækkaði vísitala íbúðaverðs um 52,9%. Svipuð niðurstaða fæst ef horft er á önnur tímabil.

Heimildir: fasteignir.is, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka

Ásett verð hreyfist í takt við mældar verðbreytingar á fasteignaverði, sem kemur ekki á óvart. Ásett verð virðist þó yfirleitt breytast fyrr og vísitala íbúðaverðs fylgir í kjölfarið, kannski aðallega vegna þess að vísitalan er birt með töf m.v. undirritun kaupsamnings. Í öllu falli teljum við að breyting á ásettu verði gefi góða vísbendingu um þróun fasteignaverðs og höfum hana til hliðsjónar í verðbólguspám svo dæmi sé tekið.

Heimildir: fasteignir.is, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka

Ásett verð hefur hækkað lítilsháttar undanfarin misseri. Það þýðir hinsvegar ekki að ásett verð allra eigna hafi hækkað, enda er húsnæði ekki það sama og húsnæði. Hvort eldhúsborðplatan sé plast eða eik, svalir í austur eða vestur, skiptir vissulega máli. Þegar kemur að verðþróun eru það hins vegar tveir hlutir sem virðast trompa aðra: staðsetning og aldur eigna. Við höfum áður fjallað um áhrif staðsetningar á verð og hvernig miðborgarálagið svokallaða hefur verið að lækka, en hvað með aldur eigna, nú þegar nýbyggingar eru á hverju strái?

Aldurinn skiptir máli

Samanburðurinn hér á eftir er einfaldur en segir þó áhugaverða sögu að okkar mati. Skiptum húsnæði sem auglýst er til sölu í tvo flokka eftir aldri m.v. byggingarár; byggingar eldri en 10 ára annars vegar og hins vegar 10 ára og yngri.

Niðurstöðurnar benda til þess að ásett fermetraverð í nýrri byggingunum hafi hækkað meira undanfarna tólf mánuði en í eldri byggingum. Samkvæmt þessum mælingum hefur ásett verð í nýjum byggingum hækkað um 17,5% á sama tíma og fermetraverð í eldri byggingum hækkaði um 2,3%. Til samanburðar þá hefur fermetraverð í fjölbýli samkvæmt vísitölu íbúðaverðs fyrir höfuðborgarsvæðið hækkað um 2,9% undanfarna tólf mánuði.

Mismunandi þróun fermetraverðs eftir aldri kemur enn betur fram ef ásett verð er skoðað m.v. áramótin. Síðan þá hefur ásett fermetraverð nýrra bygginga hækkað um 7,7% á meðan ásett fermetraverð eldri bygginga hefur lækkað um 1,0%. Frá áramótum hefur vísitala íbúðaverðs fyrir höfuðborgarsvæðið (fjölbýli) hækkað um 2,4%.

Heimildir: fasteignir.is, Þjóðskrá Íslands, Greiningardeild Arion banka

Heimildir: fasteignir.is, Greiningardeild Arion banka

Ásett fermetraverð í nýjum byggingum er að meðaltali 555 þ.kr. um þessar mundir en í eldri byggingum 459 þ.kr., samkvæmt okkar mælingum. Frá því í október 2013 hefur mismunur á fermetraverði nýs og eldra fjölbýlis farið úr um 56-60 þ.kr. í um 97-114 þ.kr. og hefur mismunurinn því hækkað um 50%-100% eftir því hvaða tímabil er valið. Kaupendur hafa því að undanförnu greitt mun meira fyrir nýja fermetra heldur en eldri fermetra eða m.ö.o. að það húsnæði sem kemur nýtt á markaðinn hefur sífellt orðið hlutfallslega dýrara. M.v. ofangreint er fermetraverð í nýbyggingum í kringum 20% hærra en í eldra húsnæði og hefur þetta nýbyggingarálag farið hækkandi undanfarin ár. Eins og sést á myndinni þá flöktir álagið talsvert á milli mælinga sem getur orsakast af sveiflum í framboði af húsnæði.

Í febrúar á þessu ári birti Greiningardeild Arion banka Markaðspunkt „Fyrir hvern er verið að byggja á húsnæðismarkaði“, þar sem m.a. var farið yfir hvar á höfuðborgarsvæðinu væri verið að byggja nýtt íbúðarhúsnæði og hvað þær íbúðir kostuðu samanborið við kaupmátt þeirra aldurshópa sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign. Okkar niðurstaða var að nýjustu íbúðirnar á markaðinum virtust ekki byggðar með fjárhagsstöðu nýrra kaupenda í huga. Þróun ásetts verð síðustu mánuðina bendir ekki til þess að hér hafi orðið breyting á.

Niðurstaða okkar athugana á ásettu verði bendir til þess að það sé fyrst og fremst nýtt húsnæði á markaðinum sem skýrir hækkun fasteignaverðs að undanförnu. Ef það er rétt þá má leiða að því líkum að það sé fyrst og fremst vegna þess að kaupendur greiða sífellt meira fyrir þau gæði sem felast í nýju húsnæði umfram eldra, sem leitt hefur hækkun markaðarins, en ekki endilega að íbúðir í heild sinni séu verðmætari.

* vigt: 80% fjölbýli, 20% sérbýli

13. september 2018

Flug og föt vega salt

Við spáum 0,3% hækkun á vísitölu neysluverðs í september, sem er rétt undir bráðabirgðaspá okkar frá...

LESA NÁNAR