Kvikari eftirspurn eftir húsnæði

Kvikari eftirspurn eftir húsnæði

Í nýbirtri húsnæðisskýrslu Greiningardeildar kennir ýmissa grasa og er snert á fjölda atriða er skipta máli fyrir þennan mikilvæga markað. Eitt af því sem fékk sérstaka umfjöllun var fólksfjölgun, enda grundvallaratriði þegar kemur að nútíð og framtíð húsnæðismarkaðarins. Kvikt erlent vinnuafl, undirstaða fólksfjölgunar síðustu ára, getur ýkt sveiflurnar á húsnæðismarkaði þar sem eftirspurnin breytist hratt en framboðið er svifaseinna. Þá setur breytt aldurssamsetning þjóðarinnar og minnkandi fjölskyldustærð svip sinn á markaðinn. 
Eftir fjármálahrunið var til stór lager af tómum íbúðum, það vantaði bæði fólkið og fjármagnið til að fylla þær. Eins og á við um margt hér á landi  þá virðist  húsnæðismarkaðurinn ýmist vera í ökkla eða eyra. Á undraskömmum tíma höfum við farið úr offramboði, fólksfækkun og lánaþurrð í skort á húsnæði, kröftuga fólksfjölgun og útlánavöxt. Þetta hefur verið sérstaklega áberandi síðustu tvö ár, enda hefur íbúum landsins fjölgað um hvorki meira né minna en tæplega 19.000 manns. Það þýðir þó ekki að Íslendingar hafi verið einstaklega frjósamir á þessum tíma, heldur hafa 15.000 einstaklingar flutt til landsins. Svo hröð fólksfjölgun hefur óneitanlega aukið eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði, enda verða allir að eiga sinn samastað. Það er hins vegar ýmislegt sem bendir til þess að verulega muni hægja á fólksflutningum til landsins á næstunni, s.s. minnkandi hagvöxtur og stígandi atvinnuleysi meðal erlendra ríkisborgara. 
Svo virðist sem þessi þróun sé farin að hafa áhrif á fólksflutninga til landsins en hreinir fólksflutningar á fjórða ársfjórðungi 2018 námu um eitt þúsund manns, sem eru minnstu fólksflutningar til landsins á stökum fjórðungi í tvö ár.

 Heimildir: Hagstofa Íslands, Vinnumálastofnun, Greiningardeild Arion banka

Vægi árgangastærðar hefur minnkað

Þrátt fyrir að fólksflutningar til landsins hafi minnkað milli fjórðunga eru þeir enn miklir í sögulegu samhengi. Jafn miklir fólksflutningar til landsins og raun ber vitni breyta landslagi húsnæðismarkaðarins töluvert. Á árum áður hafði árgangastærð mikil áhrif á eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði, þ.e.a.s. þegar stórir árgangar komust á kaupaldur gat það sett mikinn þrýsting á húsnæðisverð á skömmum tíma. Á þeim tíma skiptu fólksflutningar minna máli fyrir húsnæðismarkaðinn, enda fluttu alla jafna fleiri frá landinu en til þess á tuttugustu öldinni (af 100 árum voru aðeins 36 ár þar sem fleiri fluttu til landsins en frá því). Þar fyrir utan voru sveiflurnar töluvert minni. 
Nú er hins vegar öldin önnur þar sem stóraukið aðgengi að upplýsingum, lægri ferðakostnaður en fyrst og fremst liðlegri reglur um fólksflutninga vegna inngöngu Íslands í EES hafa aukið fólksflutninga umtalsvert. Það hefur leitt til þess að eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði er mun kvikari nú en áður fyrr. Það nægir því ekki lengur að horfa einungis til stórra árganga, eins og „hrunárgangana“ (einstaklingar fæddir árin 2008, 2009 og 2010) og segja að þegar þessir einstaklingar komist á kaupaldur muni skapast verulegur þrýstingur á húsnæðisverð. Mikilvægara er að átta sig á því hvernig fólksflutningar til landsins muni þróast til að meta væntanlegar eftirspurnarsveiflur eftir íbúðarhúsnæði líkt, og sést skýrt á myndinni hér að neðan.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

Ef litið er á árganga íbúa með íslenskt ríkisfang sem munu komast á kaupaldur á næstu árum má sjá að allra næstu ár fara þeir minnkandi en taka svo að vaxa og eru hrunárgangarnir býsna stórir. Til skamms tíma má ætla að samspil minni fólksflutninga til landsins og minnkandi árganga sé til þess fallið að draga úr eftirspurnarþrýstingi á íbúðamarkaði. Ef litið er til lengri tíma (meira en 8 ára) má aftur á móti búast við aukinni eftirspurn frá innlendum aðilum eftir „fyrstu íbúðum“ en ómögulegt er að segja til um hvernig fólksflutningar muni þróast og hvaða áhrif þeir muni hafa til svo langs tíma.   

Hvað einkennir innflytjendur?

Samsetning innflytjenda, s.s. aldur, dvalartími, hegðunarmynstur og ástæða flutninga skiptir höfuðmáli þegar meta á áhrif innflytjenda á  húsnæðismarkaðinn. Stór hluti þeirra sem hefur flutt hingað undanfarin tvö ár eru austur-evrópskir karlar á aldrinum 20-49 ára sem eru skráðir starfandi á vinnumarkaði. 

 

 Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

Hvaða ályktun má draga af þessu? Hátt hlutfall ungra karlamanna á vinnumarkaði og umtalsverð aukning í peningasendingum frá íbúum landsins til einstaklinga búsettra erlendis bendir til að stór hluti innflytjenda komi hingað til að vinna í skemmri tíma en ekki til að setjast endanlega að. Dvalartími innflytjenda á landinu ræður að sjálfsögðu miklu um eftirspurnaráhrif þeirra á húsnæðismarkaðinn.

Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

Rúmlega 91% þeirra innflytjenda sem bjuggu hérna 1. janúar 2018 höfðu búið hér í 20 ár eða skemur. Það sem meira er,  höfðu 36% búið hér í 2 ár eða skemur. Svo virðist vera að meirihluti þeirra innflytjenda sem flytja hingað setjist ekki endanlega að hér. Af þeim 21.000 erlendu ríkisborgurum sem fluttu til landsins árin 2005-2007 eru um 6.000 enn búsettir hér, eða 28%. Hlutfallið er líklega hærra þar sem hér er ekki tekið tillit til þeirra sem hafa öðlast íslenskan ríkisborgararétt en það er langt ferli og ólíklegt að það breyti heildarmyndinni. 
Stuttur dvalartími eykur líkurnar á að innflytjendur leiti á leigumarkað en Hagstofan metur það sem svo að allt að annar hver innflytjandi sé á leigumarkaði. Ef litið er á hlutfall innflytjenda sem „býr þröngt“ skv. alþjóðlegri skilgreiningu evrópsku Hagstofunnar má sjá að það er mun hærra en hjá innlendum aðilum. 

 Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

Það er erfitt að átta sig á því hvort um sé að ræða nauðsyn eða val. Sé um val að ræða myndi það þýða, að öðru óbreyttu, að eftirspurnaráhrif eins innflytjanda væru minni en eftirspurnaráhrif eins innlends aðila á íbúðamarkaði. Hvað sem því líður mun vaxandi vægi innflytjenda á eftirspurnarhliðinni gera eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði kvikari og sveiflukenndari til skamms tíma. 

Eldri og eldri íbúar, minni og minni íbúðir

Einn af áhrifaþáttum á eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði til lengri tíma er aukið langlífi landsmanna. Þrátt fyrir að teljast enn þá ung þjóð í evrópskum samanburði hefur meðalaldur Íslendinga hækkað býsna hratt undanfarin 50 ár og er nú kominn upp í 38 ár. Þessi tala mun halda áfram að hækka og m.v. miðspá Hagstofunnar verður meðalaldurinn kominn upp í 42,5 ár árið 2040.    


Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

Þessi þróun hefur áhrif á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðarins í framtíðinni, þ.e.a.s. hvers konar íbúðir verða eftirsóttar. Í viðhorfskönnunum sem Zenter gerði fyrir Íbúðalánasjóð síðastliðinn desember kom bersýnilega í ljós að fólk 55 ára og eldra var eini aldurshópurinn sem taldi sig almennt búa í of stóru húsnæði. Þessi undirliggjandi vilji eftir minna húsnæði hjá þessum stóra og sístækkandi aldurshópi mun að öllum líkindum auka eftirspurn eftir minni íbúðum. Að sama skapi er lágur meðalaldur innflytjenda til þess fallinn að skekkja lýðfræðilega samsetningu íbúa landsins og auka eftirspurn eftir fyrstu íbúðum hlutfallslega. Þar sem minnihluti þeirra erlendu ríkisborgara sem flytja hingað setjast endanlega að gæti þessi skekkja haldið sér til lengri tíma þótt að efnahagshorfur geti auðvitað valdið sveiflum til skemmri tíma. 
Í þessu samhengi má einnig nefna að meðalfjölskyldustærð hefur farið minnkandi og vægi einstaklingsheimila aukist undanfarið, eins og við fjöllum um í húsnæðisskýrslunni okkar. 
Þegar þetta er allt tekið saman má ætla að horft fram á veginn muni eftirspurn eftir minni íbúðum vaxa umtalsvert.


Heimildir: Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

Ef litið er á lýðfræðilega samsetningu íbúa landsins árið 2018 samanborið við árið 2014 má sjá að það hefur fjölgað mest í þeim aldurshópum sem hafa tilhneigingu til að leita í minni íbúðir. Einstaklingum á aldrinum 22-30 ára hefur fjölgað um 6.700 manns á meðan einstaklingum á aldrinum 47-55 ára, sem mætti túlka sem sérbýlisaldur, hefur aðeins fjölgað um 170 manns. Þar að auki hefur einstaklingum á aldrinum 57-65 ára fjölgað um 3.700 manns sem skv.  könnun Zenter er einmitt sá hópur sem leitast eftir að minnka við sig.
Auknir fólksflutningar hafa orðið til þess að lýðfræðileg þróun er ekki jafn fyrirsjáanleg og hún var áður. Stuttur dvalartími innflytjenda, lágur meðalaldur þeirra og aukið langlífi landsmanna virðist þó vera til þess fallið að auka hlutfallslega eftirspurn eftir minni íbúðum.