Umfang fyrirtækja á íbúðamarkaði frá hruni

Umfang fyrirtækja á íbúðamarkaði frá hruni

„Of mikil“ er ágæt lýsing á árunum fyrir hrun, of mikil þensla, of mikil skuldsetning, of mikil íbúðafjárfesting. Ný hverfi spruttu upp og fjárfesting í íbúðarhúsnæði náði áður óþekktum hæðum. Í kjölfar hrunsins rak nýbyggingar í rogastans og byrjað var á sárafáum nýjum íbúðum. Fullkláruðum íbúðum fjölgaði nokkuð meira, enda þurfti að bjarga verðmætum og klára þær eignir sem byrjað hafði verið á fyrir hrun.

Fyrstu árin eftir hrun áttu fjármálafyrirtæki, t.d. bankar og Íbúðalánasjóður, fjöldamargar fasteignir og fór fjöldinn hæst árið 2013 í 3.600 íbúðir. Mikið vatn hefur runnið til sjávar síðan þá og stendur fjöldinn núna í tæplega 400 íbúðum.

Á húsnæðismarkaði þar sem fullkomið jafnvægi ríkir, mætti segja að fjöldi fullkláraðra íbúða á hverju ári ætti að vera jafn nýrri eftirspurn. Sú eftirspurn ræðst af ýmsum þáttum eins og fólksfjölgun, fólksflutningum, efnahagsástandi og aðgengi að nýju fjármagni. Eins og nærri má geta var fjöldi fullkláraðra íbúða langt umfram eftirspurn fyrst eftir hrun og verð á húsnæði lækkaði. Hvað varð þá um allar nýju fullkláruðu íbúðirnar sem ekki seldust?

Þær íbúðir héldust í eigu verktaka, fjármálafyrirtækja eða annarra fyrirtækja. Oft fólst í því að  fyrirtæki með fjárhagslegan styrk keyptu eignir úr þrotabúum. Eftir því sem aðstæður leyfðu voru þessar eignir seldar, ýmist stakar eða margar í einu, fullkláraðar eða ófullkláraðar. Að miklu leyti hafa þessar eignir stuðlað að vexti leigumarkaðar hér á landi sem sést m.a. í því að kaupendur voru fyrirtæki en ekki einstaklingar. Slíkar íbúðir virðast hafa myndað hryggjarstykkið í eignum einkarekinna leigufélaga.

Heimild: Seðlabanki Íslands, ársreikningar Heimavalla og Almenna leigufélagsins, Greiningardeild Arion banka

* Fjöldi íbúða sem getið er í ársreikningum stærstu tveggja einkareknu leigufélaganna, hafa ber í huga að leigufélögin voru sett saman með kaupum á mörgum félögum. Ekki fundust gögn fyrir Heimavelli lengra aftur en til ársins 2014 og fyrir Almenna leigufélagið ekki lengra aftur en til 2016, en félögin áttu þó talsvert margar eignir fyrir það. Tölur yfir íbúðir í eigu fjármálafyrirtækja ná til ársins 2011.

Áður var nauðsyn, nú er val

Á árunum fyrir hrun voru byggðar um þrjú þúsund íbúðir á ári á öllu landinu og ekki hefur tekist að ná íbúðauppbyggingunni upp á sama stall í núverandi uppsveiflu. Árin fyrst eftir hrun eru óvenjuleg fyrir þær sakir hve einstaklingar voru lítill hluti af markaðinum. Kaupendur að meirihluta nýrra eigna á árunum 2008-2010 voru því fyrirtæki, þ.e.a.s. bleiku súlurnar á myndinni hér að neðan. Það var af öllum líkindum nauðsyn, ekki val, þar sem aðrir kaupendur voru fáir og húsnæðismarkaðurinn botnfrosinn. Nú er hins vegar öldin önnur og undanfarið hefur meirihluti nýrra eigna verið keyptur af einstaklingum. Að hlutdeild fyrirtækja í kaupum á nýjum eignum árin 2016 – 2018 hafi síðan aukist aftur er að okkar mati áhugaverð þróun, en öfugt við þróunina fyrir um áratug síðan er hún líklega val núna, fremur en nauðsyn, og endurspeglar að einhverju leyti uppbyggingu leigumarkaðarins.

Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

** Í útreikningum er horft framhjá því að húsnæði gæti verið byggt í einkaframkvæmd, en slíkar einkaframkvæmdir kæmu fram sem hrein kaup fyrirtækja.

Skoðum þetta nánar. Myndirnar hér að neðan sýna hvernig fjöldi nýrra íbúða í eigu fyrirtækja á höfuðborgarsvæðinu hefur tekið breytingum síðustu árin.

Sem dæmi þá voru tæplega 1.000 fullkláraðar íbúðir ekki keyptar af einstaklingum heldur fyrirtækjum árið 2008, eins og sést á myndinni til vinstri. Undir venjulegum kringumstæðum eru íbúðir byggðar af fyrirtækjum og síðan seldar til einstaklinga á ýmsum byggingarstigum. Því má skilja gögnin þannig að hefðbundni kaupendahópurinn hafi dregist saman en íbúðirnar héldust áfram í eigu byggingafyrirtækis, fjármálafyrirtækis eða annars fyrirtækis eða stofnunar.

Þess vegna segjum við að eignarhald fyrirtækja á nýjum íbúðum fyrst eftir hrun hafi ekki endilega verið þeirra val heldur komið til af nauðsyn.  Þegar ástandið á markaðinum batnaði, varð sjaldgæfara að íbúðir héldust í eigu fyrirtækja.

Á myndinni til hægri sést uppsöfnuð eign fyrirtækja á nýjum íbúðum frá árinu 2007 til ársins 2018. Mikil uppsöfnun átti sér stað á árunum 2007-2010 (eða þegar raunverðslækkanir voru hvað mestar) en eftir það og fram til ársins 2016 stóð eign fyrirtækja á íbúðum nánast í stað, á sama tíma og árlegar raunverðshækkanir námu að meðaltali 3,6%. Undanfarin þrjú ár benda gögnin til að fyrirtæki hafi bætt við sig um 1.110 íbúðum á höfuðborgarsvæðinu en raunverðshækkanir á þessum árum námu að meðaltali 8,8% (þrátt fyrir að raunhækkun síðasta árs hafi einungis verið um 2,1%).

Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

Það má því álykta að kaup fyrirtækja og útleiga til einstaklinga hafi stutt mismikið við markaðinn undanfarinn áratug. Þó er erfitt að halda því fram að fasteignaverð sé hærra en ella vegna fyrirtækja. Líklegra er að yfir lengri tíma hafi fyrirtæki lítil áhrif en geti aukið sveiflur til skemmri tíma í ákveðnum tilfellum, en einnig dregið úr þeim, t.d. í kjölfar hrunsins.

Þú uppskerð eins og þú byggir

Í nýjustu húsnæðisskýrslu Greiningardeildar Arion banka er spáð að næstu þrjú árin muni tæplega 9.000 íbúðir verða fullkláraðar. Þessi skoðun okkar er studd af talningu Samtaka iðnaðarins á íbúðum í byggingu.

Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, Greiningardeild Arion banka

Þetta eru sannarlega gleðitíðindi, enda lítur allt út fyrir að húsnæðismarkaðurinn sé á eigin spýtur að færa sig hægt og rólega nær jafnvægi. Aukið framboð temprar verðhækkanir, eins og við höfum séð undanfarna mánuði. Það er hins vegar ýmislegt sem bendir til þess að fleiri þættir muni hafa áhrif á húsnæðisverð á næstunni, sem gætu allt eins leitt til húsnæðisverðslækkana, a.m.k. lækkunar raunverðs. Sem dæmi bendir flest til þess að ferðamönnum sem koma inn fyrir landsteinana muni fækka. Aukið flækjustig við skammtímaleigu til ferðamanna, sem og færri ferðamenn, auka líkur á því að íbúðum sem hafa verið notaðar í útleigu til ferðamanna komi inn á markaðinn á nýjan leik og ýti þannig undir framboðið.

Það eru því  ýmsir þættir sem virðast vera að koma saman sem gætu haft áhrif til lækkunar á íbúðaverði:

  • Fækkun ferðamanna leiðir til sölu á íbúðum sem hafa verið í skammtímaleigu til ferðamanna.
  • Aukið framboð nýrra íbúða.
  • Áhrif af sérstöku átaki til að auka framboð húsnæðis.
  • Kólnun efnahagslífs og hækkun atvinnuleysis hægir á fjölgun eða leiðir til fækkunar innflytjenda.
  • Lág arðsemi af grunnrekstri leigufélaga getur stuðlað að framboði húsnæðis í þeirra eigu.

Þættir sem hafa stutt við hækkun fasteignaverðs undanfarin ár eiga hins vegar enn við, þó dregið hafi úr krafti þeirra. Laun eru enn að hækka þrátt fyrir að hægt hafi á hækkunartaktinum. Hagkerfið er enn að vaxa og einstaklingum sem flytjast til landsins til að stunda vinnu fjölgar enn, þó hægt hafi á vextinum. Fólksflutningar eru þó enn miklir í sögulegu samhengi en framhaldið veltur væntanlega að mestu á því hvert hagvaxtarstigið verður.

Ekki er hægt að slá neinu föstu hvað varðar þróun fasteignaverðs, til þess er verðið háð of mörgum breytum, en þó má segja að undanfarna ársfjórðunga hafi líkur á lækkunum aukist. Kaup fyrirtækja á íbúðum hafa stutt við hækkun fasteignaverðs undanfarin ár, að minnsta kosti til skemmri tíma. Lág arðsemi af grunnrekstri leigufélaga undanfarið hefur hins vegar aukið líkurnar á því að fyrirtæki verði nettó seljendur á næstu árum. Það má því með sanni segja að útlit sé fyrir mun minni, ef einhverjar, verðhækkanir á fasteignamarkaði í ár heldur en undanfarin ár.