Upp­tök­ur frá morg­un­fundi um hús­næð­is­mark­að­inn

Fimmtudaginn 19. mars síðastliðinn hélt Arion banki morgunfund um fasteignamarkaðinn í höfuðstöðvum sínum að Borgartúni 19, undir yfirskriftinni Nýjar reglur á fasteignamarkaði: Bjargráð eða blindgata? Sama dag birti greiningardeild bankans ítarlega skýrslu á vef bankans, Húsnæðismarkaður á krossgötum: Hvað nú?

Morgunfundurinn var vel sóttur og sköpuðust fjörlegar umræður um þennan mikilvæga málaflokk, bæði fyrir og að lokinni formlegri dagskrá þegar gestum gafst færi á því að ræða saman og njóta léttra veitinga.

Rætt við fjölda sérfræðinga

Í tilefni viðburðarins framleidd Arion banki einnig stutt myndbönd sem leikin voru á milli erinda á morgunfundinum og horfa má á hér neðar á síðunni. Einnig má horfa á upptökur af erindum þeirra sem fram komu á fundinum.

Áðurnefnd myndbönd hafa að geyma stutt viðtöl við sérfræðinga úr húsnæðisbransanum en rætt var við þau Karl Þráinsson framkvæmdarstjóra Arnarhvols, Jónas Atla Gunnarsson hagfræðing hjá HMS, Björt Ólafsdóttur framkvæmdarstjóra Iðu og Guðmundu Ósk Kristjánsdóttur forstöðumann fasteigna og innviða hjá Arion banka. Spurningarnar sem við lögðum fyrir þær voru svohljóðandi:

• Hvernig metur þú stöðuna á fasteignamarkaðnum?

• Hverjar eru helstu áskoranirnar í augnablikinu?

• Hvaða áhrif hefði það ef verðtryggingin yrði afnumin?

• Hvaða aðgerð hefði mestu jákvæðu áhrifin?

Bankastjóri setti fundinn

Benedikt Gíslason bankastjóri Arion banka hóf morgunfundinn með því að bjóða gesti hjartanlega velkomna og segja nokkur orð um aðkomu bankans að fasteignamarkaði, mikilvægi markaðarins fyrir hagkerfið og hvernig mismunandi lánaform gegna ólíku hlutverki.

Hagfræðingur Arion banka greindi stöðuna

Frummælandi fundarins var Kári S Friðriksson, hagfræðingur Arion banka, sem hélt erindið „Húsnæðismarkaður á krossgötum: Hvað nú?“ Helstu niðurstöður úr erindi Kára, og skýrslu Arion greiningar, má finna hér fyrir neðan á aðgengilegu punktaformi.

Varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika fjallaði um lánþegaskilyrði

Á eftir Kára steig í pontu Tómas Brynjólfsson, varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika, með stuttan fyrirlestur undir yfirskriftinni „Lánþegaskilyrði: Markmið og virkni“.

Eitt stærsta fasteignaverkefni bankans kynnt

Að lokum talaði Þorgerður Arna Einarsdóttir, framkvæmdarstjóri Landeyjar, um uppbyggingu Blikastaða undir heitinu „Góðir hlutir gerast hægt“. Blikastaðaland er eitt stærsta fasteignaverkefni Arion banka á stórhöfuðborgarsvæðinu og er í eigu bankans í gegnum Blikastaðaland ehf. Landið er staðsett í Mosfellsbæ og felur í sér þróun nýs og umfangsmikils íbúðahverfis með margvíslegri þjónustu. Samkvæmt skipulagsáformum er gert ráð fyrir 3.500-3.700 íbúðum í allt að þremur áföngum, þar af um 1.200 íbúðum í fyrsta áfanga. Áhersla er lögð á að byggja eftirsóknarvert og sjálfbært hverfi með góðri tengingu við náttúru og nærumhverfi, í samvinnu við Mosfellsbæ.

Helstu niðurstöður skýrslu Arion banka

Hér fyrir neðan má lesa helstu niðurstöður úr skýrslu Arion greiningar, Húsnæðismarkaður á krossgötum: Hvað nú?

• Íbúðamarkaðurinn er kaldur um þessar mundir eftir þrjú ár af háum vöxtum, þrengri fjármálaskilyrðum heimila og hægari fólksfjölgun.

• Háir vextir takmarka kaupgetu heimilanna. Heimili með 250 þúsund króna greiðslugetu gat tekið 85 m.kr. lán þegar vextir náðu lágmarki en geta nú aðeins tekið 50 m.kr. lán vegna styttri lánstíma verðtryggðra lána.

• Kólnunin kemur fram í minni veltu frekar en í verðlækkunum. Seljendur virðast tregir til að taka á sig „tapið“. Kólnunin kemur helst fram í minni veltu sem á endanum getur snúist upp í nafnverðslækkanir.

• Sala íbúða gengur hægt. Á það sérstaklega við um nýjar íbúðir sem hrannast upp á „lager“.

• Hætt er við að það hægist talsvert á íbúðauppbyggingu. Erfitt er að fjármagna frekari uppbyggingu í núverandi vaxtastigi ef ekki tekst að losa fjármagn með sölu tilbúinna eigna.

• Þrátt fyrir kólnun hafa raunverðshækkanir faraldurstímans aðeins gengið til baka að litlu leyti – og mun minna en ráðandi efnahagsþættir ættu að gefa tilefni til.

• Óverðtryggð lán eru vinsælust þegar heimilin hafa efni á þeim. Hins vegar draga verðtryggð lán úr sveiflum í greiðslubyrði og auðvelda fólki að standast lánþegaskilyrði.

• Upptaka evru gæti lækkað vexti íbúðalána en þeir eru þó mjög misháir í evrulöndunum. Á Íslandi yrðu þeir að öllum líkindum í hærri kantinum.

• Lægri vextir yrðu mikil búbót fyrir lánþega. Jafnvel þótt íbúðaverð hækkaði á móti myndi höfuðstóll lána lækka hraðar og eignamyndun væri því hraðari.

• Yfir helmingur leigjenda leigir af einstaklingum. Nú á að draga úr hvata einstaklinga til að eiga íbúðir sem fjárfestingu. Eftir fyrirhugaðar skattabreytingar gæti leigusali þurft 18-25% hærri leigutekjur til að vera jafn vel settur og áður. Dragi úr framboði leiguíbúða gæti það leitt til hærri leigu sem mundi svo aftur hafa áhrif á verðbólguna.

• Framvindan ræðst af fleiri þáttum en „bara vöxtum“: minni hvata til útleigu, hertu aðgengi að verðtryggðum lánum, auknu eftirliti með skammtímaleigu, fólksflutningum, endurkomu Grindavíkur, vaxtastigi og mögulegri ESB-aðild (allt er þetta tínt til sem áhrifaþættir í skýrslunni).

• Þrátt fyrir margvíslegar áskoranir er grunnspáin sú að verð hækki hógværðarlega næstu ár, en raunverð haldi áfram að gefa lítillega eftir fram á seinni hluta næsta árs.